⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

賃貸住宅管理受託契約書

第1部: 書式本文

第1条(目的及び契約の性質) 賃貸人【氏名又は名称】(以下「委託者」という。)は、賃貸住宅管理業者【商号】(登録番号:賃貸住宅管理業 国土交通大臣(【 】)第【 】号、以下「受託者」という。)に対し、別紙「管理対象物件目録」記載の賃貸住宅(以下「本件物件」という。)の管理業務を委託し、受託者はこれを受託する。本契約は賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「管理業法」という。)第2条第2項に定める「管理業務」の受託に関する契約であり、受託者が転貸人となるいわゆる特定賃貸借契約(サブリース契約)には該当しない。

第2条(管理業務の内容) 受託者が行う管理業務は、次の各号のとおりとする。 1. 入居者の募集及び入居審査に関する事務 2. 賃料、共益費その他の金銭の徴収及び委託者への送金 3. 入居者からの苦情対応及び原状回復・修繕の手配 4. 契約更新事務及び退去時の立会い・原状回復費用の精算 5. その他委託者が別途書面で定める業務

第3条(重要事項説明及び書面の交付) 1. 受託者は、本契約の締結に先立ち、管理業法第13条に基づき、委託者に対して管理業務の内容及び実施方法、報酬、契約期間、解除に関する事項等を記載した書面を交付して説明する。 2. 受託者は、本契約締結後、管理業法第14条に基づき、契約の内容を記載した書面を遅滞なく委託者に交付する。

第4条(受託者の登録) 受託者は、管理業法第3条に基づく賃貸住宅管理業者の登録を受けた者であることを保証する。登録の更新がなされない場合又は登録が取り消された場合、受託者は速やかに委託者に通知する。

第5条(業務管理者の設置) 受託者は、管理業法第12条に基づき、本件物件の管理業務を行う事務所ごとに業務管理者を1名以上選任し、その氏名を委託者に通知する。

第6条(賃料等の収納及び分別管理) 1. 受託者は、管理業法第16条に基づき、委託者から受託して管理する家賃、敷金、共益費その他の金銭を受託者の固有財産及び他の委託者の財産と分別して管理する。 2. 受託者は、徴収した賃料等から報酬及び立替金を控除した残額を、毎月末日までに委託者の指定口座に送金する。

第7条(修繕及び緊急対応) 1. 受託者は、本件物件に修繕を要する箇所を発見したときは、委託者に報告し、その承諾を得た上で修繕手配を行う。ただし、給排水設備の破損等、放置すれば入居者の生命・身体又は物件に重大な支障を生ずるおそれがある場合は、委託者の事前承諾を得ずに応急措置を講じることができる。 2. 前項ただし書の応急措置に要した費用は、金【5万】円を上限として委託者が事後に承認したものとみなす。

第8条(報告義務) 受託者は、管理業法第20条に基づき、委託者に対し、【月次】ごとに管理業務の実施状況、収支の状況その他の事項を書面又は電磁的方法により報告する。

第9条(善管注意義務) 受託者は、善良な管理者の注意をもって管理業務を行う(民法第644条)。

第10条(委託者の協力義務) 委託者は、受託者が管理業務を行うために必要な範囲で、本件物件の設備状況、既存の入居者との契約内容等の情報を提供し、必要な修繕費用の支払いに応じる。

第11条(報酬) 委託者は、受託者に対し、管理業務の報酬として月額賃料等の【5】パーセントに相当する金額(消費税別)を、第6条の送金と併せて相殺の方法により支払う。

第12条(契約期間) 本契約の有効期間は、契約締結日から【1】年間とする。期間満了の【3】か月前までにいずれの当事者からも書面による更新拒絶の申出がないときは、同一条件でさらに【1】年間更新するものとし、以後も同様とする。

第13条(解除) 委託者又は受託者は、相手方が本契約に違反し、相当の期間を定めた催告後もその違反が是正されないときは、本契約を解除することができる。

第14条(契約終了時の引継ぎ) 本契約が終了したときは、受託者は、委託者又は委託者が指定する新受託者に対し、預り金、入居者名簿その他管理業務に必要な資料を遅滞なく引き継ぐ。

第15条(協議及び管轄) 本契約に定めのない事項は当事者間で協議して定める。本契約に関する紛争については【地方裁判所】を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 管理業者向け

A-1 第7条の修正例 「受託者は、修繕業務を第三者に発注するに際し、あらかじめ委託者が承認した業者リストの中から選定するものとし、リストにない業者を利用する場合は事前に委託者の個別承諾を得る。」 一言解説: 管理業者が自社の関連会社に修繕を発注し価格の適正性を疑われる紛争を避けるため、発注先の選定手続を明確化しておく。

A-2 第11条の修正例 「報酬は、実際に収受した賃料等の金額を基準として計算し、空室期間中の未収賃料に対する報酬は発生しないものとする。」 一言解説: 管理業者の報酬計算基準を明確にし、空室が生じた月の報酬をめぐる委託者との認識齟齬を防ぐ。

B節: 賃貸オーナー向け(委託者向け)

B-1 第8条の修正例 「受託者は、月次報告書に加え、修繕費用が金【10万】円を超える工事を実施したときは、実施前に見積書を委託者に提示し、書面による承諾を得るものとする。」 一言解説: オーナーにとって最も不満が生じやすいのは高額修繕の事後報告であるため、一定額以上の工事は事前承諾を必須とする。

B-2 第6条の修正例 「受託者は、分別管理の状況を確認できる資料(信託口座の残高証明等)を、委託者の求めに応じて年1回以上提示する。」 一言解説: 管理業法第16条の分別管理義務は受託者の内部管理に委ねられがちであるため、オーナー側からの確認手段を契約上確保しておく。

第3部: 書き方と法的ポイントの解説

本書式は、賃貸住宅のオーナーが自ら入居者対応や修繕手配を行うことなく、登録を受けた管理業者に日常的な管理業務を委託する場面で使用する。使用してはならない場面としては、受託者がオーナーから物件を借り上げて自ら転貸人となる、いわゆるサブリース(特定賃貸借契約)の場合が挙げられる。この場合は管理業法上の特定賃貸借契約に関する重要事項説明(同法第30条)や誇大広告等の禁止(同法第28条)といった別の規律が適用されるため、本書式をそのまま流用することはできない。

法的な根拠としては、管理業法第2条第2項が「管理業務」を定義し、同法第3条が管理業者の登録制度を、第12条が業務管理者の選任を、第13条・第14条が重要事項説明及び契約締結時書面の交付をそれぞれ義務付けている。また第16条は家賃等の分別管理を、第20条は委託者への定期報告をそれぞれ義務付けており、これらは登録業者に対する行政監督(国土交通大臣による指導・監督、第22条以下)の対象となる。受託者の善管注意義務については民法第644条の準委任の一般原則が適用される。

実務でよくある失敗の一つ目は、契約締結前の重要事項説明(管理業法第13条)を省略し、後にオーナーから「聞いていない」との苦情を受け、国土交通省への相談や監督処分につながるケースである。第3条で説明の実施と記録化を明記することが対策となる。二つ目は、修繕費用の負担区分や事前承諾の要否が曖昧なため、緊急対応の名目で高額な修繕費が事後請求され、オーナーとの信頼関係が損なわれるケースであり、第7条のように応急措置の範囲と上限額を具体的に定めることが対策となる。三つ目は、家賃の立替払い(受託者が空室期間の賃料相当額を一時的に立て替える取り決め)の有無が契約書に明記されず、送金の遅延をめぐり紛争化するケースである。立替払いを行う場合はその条件を第6条又は別条で明記すべきである。個別の物件や当事者の事情によって適切な条項は異なるため、専門家に確認することを推奨する。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 受託者が管理業法第3条に基づく賃貸住宅管理業者登録を受けているか
• [ ] 契約締結前に管理業法第13条の重要事項説明を実施し記録を残したか
• [ ] 契約締結後に管理業法第14条の契約締結時書面を交付したか
• [ ] 業務管理者(管理業法第12条)の選任及び通知がなされているか
• [ ] 管理業務の内容(募集・収納・修繕・更新・退去対応)が号ごとに具体的に記載されているか
• [ ] 家賃等の分別管理(管理業法第16条)の方法が明記されているか
• [ ] 緊急対応時の応急措置の範囲と費用上限が定められているか
• [ ] 定期報告(管理業法第20条)の頻度と方法が明記されているか
• [ ] 報酬の計算基準(収受基準か発生基準か)が明確か
• [ ] 契約終了時の資料・預り金の引継ぎ方法が定められているか
• [ ] 本契約がサブリース(特定賃貸借契約)に該当しないことを確認したか
• [ ] 合意管轄裁判所が明記されているか