⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

オーナーチェンジに伴う賃貸人地位承継通知書

第1部: 書式本文

通知書

【入居者氏名】様

拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。

このたび、下記賃貸借契約の目的物件(以下「本物件」という。)につき、令和【 】年【 】月【 】日、所有権が【旧貸主商号・氏名】(以下「旧貸主」という。)から【新貸主商号・氏名】(以下「新貸主」という。)へ移転いたしましたので、民法第605条の2の規定に基づき、下記のとおりご通知申し上げます。

記

第1条(通知の趣旨) 本物件の所有権移転に伴い、民法第605条の2第1項により、賃貸人たる地位は令和【 】年【 】月【 】日(以下「承継日」という。)をもって旧貸主から新貸主へ当然に移転したことを通知する。

第2条(対象物件及び対象契約の特定) 1. 対象物件: 【所在地】【建物名・号室】 2. 原賃貸借契約: 賃貸人 旧貸主、賃借人 入居者、契約日 令和【 】年【 】月【 】日 3. 承継後も原賃貸借契約の契約条件(賃料、契約期間、更新条件等)は変更しない。

第3条(承継の効力) 新貸主は、承継日以降、原賃貸借契約に基づく賃貸人としての権利義務(賃料請求権、修繕義務、契約更新に関する権利義務等)を旧貸主に代わって取得及び負担する。

第4条(敷金の承継) 1. 民法第605条の2第4項に基づき、入居者が旧貸主に預託した敷金のうち、承継日までの未払賃料その他原賃貸借契約に基づく債務への充当後の残額(金【 】円)は、新貸主に承継される。 2. 前項の敷金は、退去時の原状回復費用等への充当を経て、新貸主から入居者に返還される。

第5条(賃料の支払先変更) 1. 承継日以降の賃料は、下記口座にお振込みください。 金融機関名【 】 支店名【 】 種別【 】 口座番号【 】 口座名義【 】 2. 承継日以前の賃料の未払分がある場合、当該未払分の請求権の帰属及び支払先については別途ご案内する。

第6条(登記事項証明書の提示等) 新貸主は、入居者から請求があったときは、所有権移転を証する登記事項証明書の写しその他の証明資料を提示する。

第7条(賃貸借契約書の承継) 原賃貸借契約書に定める諸条件(連帯保証人、反社会的勢力排除条項、特約事項等)は、承継日以降も新貸主と入居者との間で引き続き効力を有する。

第8条(管理業務の委託先) 本物件の管理業務は、承継日以降、【管理会社商号】が新貸主から受託して行う。緊急連絡先及び問い合わせ窓口は下記のとおりとする。 緊急連絡先【 】 問い合わせ窓口【 】

第9条(旧貸主への連絡不要) 本通知到達後は、賃料の支払、修繕依頼その他原賃貸借契約に関する連絡は、旧貸主ではなく新貸主又は前条の管理会社宛てに行うものとする。

第10条(問い合わせ先) 本通知の内容に関するお問い合わせは、下記までご連絡ください。 新貸主 連絡先【 】

敬具

令和【 】年【 】月【 】日

旧貸主 住所:【 】 氏名:【 】 印 新貸主 住所:【 】 氏名:【 】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 新貸主(新所有者)向け

A-1 第5条の修正例 「新貸主は、振込先口座変更後【 】か月間、旧口座への誤振込があった場合は、これを新貸主に対する弁済として取り扱う。」 一言解説: 振込先変更の周知直後は誤振込が一定数発生することが実務上避けられない。移行期間中の弁済効を明記しておくことで、入居者との賃料未払トラブルを回避できる。

A-2 第8条の修正例 「新貸主は、承継日から【 】日以内に、管理会社を通じて入居者説明会又は個別案内を実施し、本通知の内容について質問を受け付ける機会を設ける。」 一言解説: 複数戸を保有する物件では、書面通知のみでは認識のずれが生じやすい。説明機会の設定を条項化することで、後日の「知らなかった」という主張を防ぐ材料になる。

B節: 旧貸主向け

B-1 第9条の修正例 「旧貸主は、本通知到達後に旧貸主宛てに入居者から連絡があった場合、速やかにその内容を新貸主に転送し、入居者に対しては新貸主への連絡先変更を案内する。」 一言解説: 旧貸主が引き渡し後も一定期間問い合わせ窓口として機能してしまうことがある。旧貸主の協力義務を明記し、承継後の連絡体制を確実に切り替える。

B-2 第4条の修正例 「旧貸主は、承継日時点における敷金の預り額及び未払賃料等への充当額を記載した明細書を、本通知に添付して新貸主及び入居者に提示する。」 一言解説: 敷金額の根拠が示されないまま承継が行われると、後日、入居者と新貸主との間で額をめぐる紛争が生じやすい。明細書の添付を条項上の義務とすることで透明性を確保する。

C節: 入居者向け

C-1 第3条の修正例 「入居者は、承継日以降、原賃貸借契約に基づく権利(修繕請求権、更新拒絶に対する異議権等)を新貸主に対して行使できることを確認する。」 一言解説: 入居者にとっては、契約条件が維持されること及び権利行使の相手方が明確になることが最大の関心事である。権利側の承継も明記し、義務のみが移転する印象を避ける。

C-2 第6条の修正例 「入居者は、証明資料の提示を受けるまでの間、賃料の支払を留保することができる。ただし、留保期間中に生じる遅延損害金は発生しないものとする。」 一言解説: 所有権移転の真正性に疑義がある場合、入居者が安易に新貸主を名乗る者に賃料を支払うと二重払いのリスクを負う。確認が取れるまでの支払留保権を明記することで入居者を保護する。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、賃貸物件の売買(いわゆるオーナーチェンジ)により賃貸人たる地位が移転した際、入居者に対してその事実と今後の支払先変更を一体的に案内する場面で使用する。民法第605条の2第1項は、対抗要件を備えた賃貸借の目的物が譲渡された場合、賃貸人たる地位は原則として譲受人に当然承継される旨を定めており、賃借人の承諾は不要とされている。したがって本書式は「地位移転についての承諾を求める」ものではなく、「既に生じた移転の事実を通知する」ものである点に留意が必要である。他方、賃貸人の地位を留保する旨の合意(同条第2項)がある場合や、そもそも賃貸借契約が対抗要件を備えていない場合には、本書式をそのまま用いることは適当でない。

実務でよくある失敗の第一は、通知の発送が遅れ、その間に入居者が旧貸主の口座へ賃料を振り込んでしまい、新貸主との間で当該賃料の帰属をめぐる紛争が生じることである。承継日から通知到達までの期間の弁済効を明記する条項(第9条、A-1参照)を設けることが対策となる。第二に、敷金の承継額について旧貸主と新貸主の認識が一致しないまま通知が行われ、退去時の精算段階になって入居者との間で敷金返還額が争われる例がある。承継時点で明細を確定し、入居者にも開示しておくことが望ましい。第三に、所有権移転の事実自体を疑う入居者に対して十分な証明資料を示さないまま賃料請求を行い、支払拒否や遅延損害金をめぐるトラブルに発展する例がある。登記事項証明書等の提示を条項化しておくことで、入居者側の不安に対応できる。

管理業務の委託先が変更される場合は、宅地建物取引業法及び賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく管理業者の登録状況についても併せて確認することが望ましい。承継に伴う契約条件の解釈や、対抗要件の具備状況が不明確な事案については、個別の事情に応じて専門家に確認することを推奨する。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 所有権移転の登記が完了している、又は完了予定日を確認した
• [ ] 対象物件・対象契約(契約日、契約当事者)の記載が原賃貸借契約書と一致しているか確認した
• [ ] 賃貸人たる地位の留保に関する特約(民法第605条の2第2項)の有無を確認した
• [ ] 承継日時点の敷金預り額及び充当額の明細を旧貸主から取得した
• [ ] 賃料振込先口座の変更内容を金融機関名・支店名・口座番号まで正確に記載した
• [ ] 通知の発送方法(書留・特定記録等)と到達日を記録に残す手段を確認した
• [ ] 管理業務の委託先変更がある場合、緊急連絡先・問い合わせ窓口を最新の内容にした
• [ ] 通知未到達期間中の弁済先・弁済効の取扱いを条項に明記した
• [ ] 入居者からの証明資料請求への対応方法(登記事項証明書の準備)を確認した
• [ ] 連帯保証人や特約事項の承継についても記載漏れがないか確認した