居住用建物の賃貸借契約書。2020年民法改正（敷金・原状回復ルール明文化）対応。特約の有効性解説付き。
賃貸借契約書（居住用）（監修用ドラフト）
⚠ 本ファイルは弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布を禁止する。
商品ID: chintaishaku-keiyaku-kyoju / 価格: 2,980円 / 立場バージョン: 貸主側有利・借主側有利
本ドラフトは第2部で2バージョンの差分を提示する構成とし、第1部には中立的な基準バージョンを掲載する。対象は居住用建物（賃貸マンション・アパート・一戸建て等）の賃貸借契約であり、事務所・店舗等の事業用物件は対象としない。
第1部: 契約書本文（標準版・中立）
建物賃貸借契約書
貸主〇〇〇〇（以下「甲」という。）と借主〇〇〇〇（以下「乙」という。）とは、末尾記載の建物（以下「本物件」という。）について、以下のとおり建物賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結する。
第1条（目的物件及び使用目的）
- 甲は乙に対し、本物件を居住の用に供する目的で賃貸し、乙はこれを賃借する。
- 乙は、本物件を専ら居住の目的にのみ使用するものとし、事務所、店舗その他営業の用に供してはならない。
第2条（賃貸借期間）
- 本契約の賃貸借期間は、〇〇〇〇年〇〇月〇〇日から〇〇〇〇年〇〇月〇〇日までの2年間とする。
- 期間満了の6か月前から1か月前までの間に、甲乙いずれからも更新拒絶又は条件変更の申出がない場合、本契約は従前と同一の条件で更新されるものとする（法定更新）。別途、甲乙間で更新に関する合意（合意更新）をした場合は、その定めるところによる。
第3条（賃料及び共益費）
- 賃料は月額金〇〇〇〇円とし、乙は毎月末日までに翌月分を、甲が指定する口座に振り込む方法により支払う。振込手数料は乙の負担とする。
- 共益費（建物共用部分の維持管理costsに充てる費用）は月額金〇〇〇〇円とし、賃料と併せて前項の方法により支払う。
- 公租公課その他経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料相場との比較等により賃料が不相当となった場合、甲又は乙は、将来に向かって賃料の改定を相手方に請求することができる。
第4条（敷金）
- 乙は、本契約に基づく乙の債務を担保するため、本契約締結時に敷金として金〇〇〇〇円（賃料の〇か月分）を甲に交付する。
- 甲は、敷金を無利息にて預かるものとし、乙は敷金をもって賃料その他の債務の弁済に充てることを甲に請求できない。
- 本契約が終了し、かつ、本物件の返還を受けたときは、甲は、乙の賃料債務その他本契約に基づき生じた金銭債務の額を敷金から控除した残額を、乙に返還する。
- 前項の敷金の返還に関する規律は、民法第622条の2の規定によるものとし、通常の使用及び収益によって生じた本物件の損耗並びに本物件の経年変化については、乙は原状回復義務を負わず、敷金からの控除の対象としない。
第5条（反社会的勢力の排除）
- 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、自己（自己が法人である場合はその役員を含む。）が、暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団その他これらに準ずる者（以下「反社会的勢力」と総称する。）に該当しないこと、及び反社会的勢力と社会的に非難されるべき関係を有しないことを表明し、保証する。
- 乙は、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動拠点として使用してはならない。
- 甲又は乙が前2項の表明保証又は義務に違反した場合、相手方は、何らの催告を要せず本契約を解除することができる。
第6条（禁止事項）
乙は、甲の事前の書面による承諾を得ることなく、次の各号に掲げる行為をしてはならない。 （1）本物件の増築、改築、模様替えその他本物件の現状を変更する行為 （2）本物件の全部又は一部を第三者に転貸し、又は賃借権を譲渡する行為 （3）本物件を反社会的勢力の活動の用に供し、又は本契約の用法に反する目的で使用する行為 （4）本物件において、他の入居者や近隣住民に迷惑を及ぼす行為（騒音、悪臭の発生、動物の飼育で近隣に著しい迷惑を及ぼすもの等） （5）本物件を反復して第三者に宿泊させる、いわゆる民泊サービスの用に供する行為
第7条（修繕義務）
- 甲は、本物件が通常の使用及び収益に必要な状態を維持するために必要な修繕を行う義務を負う。ただし、乙の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合は、この限りでない。
- 本物件の修繕が必要である場合、乙は、遅滞なくその旨を甲に通知しなければならない。ただし、甲が既にその旨を知っているときは、この限りでない。
- 本物件の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、当然に減額される。
- 乙が本物件の使用及び収益に必要な修繕を要する場合において、乙が甲に修繕が必要である旨を通知し、又は甲がその旨を知ったにもかかわらず、甲が相当の期間内に必要な修繕を行わないとき、及び急迫の事情があるときは、乙は自ら修繕をすることができる。
第8条（契約不適合責任）
本物件の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない状態があることが判明した場合、乙は、甲に対し、民法の定めるところに従い、修繕請求、賃料の減額請求、損害賠償請求又は契約の解除を求めることができる。ただし、当該不適合が乙の責めに帰すべき事由による場合は、この限りでない。
第9条（連帯保証人又は家賃債務保証業者）
- 乙は、本契約に基づき乙が負担する一切の債務を担保するため、連帯保証人を立てるか、又は甲が指定する家賃債務保証業者と保証委託契約を締結し、その保証を得なければならない。
- 連帯保証人を立てる場合、乙及び連帯保証人は、本契約締結にあたり、連帯保証人が負担する極度額を金〇〇〇〇円と定める。連帯保証人は、当該極度額の範囲内で本契約に基づく乙の債務を保証する。
- 甲は、乙から請求があったときは、乙の賃料の支払状況その他の債務の履行状況に関する情報を、遅滞なく連帯保証人に提供する。
第10条（契約の解除）
- 乙が賃料若しくは共益費の支払を〇か月分以上怠ったとき、又は本契約の条項に違反し、相当の期間を定めた催告を受けてもなお是正しないときは、甲は本契約を解除することができる。
- 前項のほか、当事者間の信頼関係を破壊すると認めるに足りる背信的な行為があった場合、甲は本契約を解除することができる。
第11条（中途解約）
- 乙は、解約日の1か月前までに甲に対し書面で解約の申入れをすることにより、期間内であっても本契約を解約することができる。
- 前項の予告期間を置かずに解約する場合、乙は、予告期間に相当する賃料を甲に支払うことにより、即時に解約することができる。
第12条（原状回復）
- 乙は、本契約が終了したときは、本物件を明け渡すとともに、乙の故意若しくは過失又は善良な管理者の注意義務違反により生じた損耗及び通常の使用方法に反する使用により生じた損耗を原状に回復しなければならない。
- 前項の規定にかかわらず、通常の使用及び収益によって生じた本物件の損耗並びに経年変化については、乙は原状回復義務を負わず、その復旧費用は甲の負担とする。
- 原状回復の具体的な範囲及び費用負担については、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考とする。
第13条（明渡し）
- 乙は、本契約が終了したときは、本契約終了の日から〇日以内に、乙の費用と責任において本物件内の乙の所有物を撤去したうえ、本物件を甲に明け渡さなければならない。
- 乙が前項の明渡しを遅滞した場合、乙は、明渡完了の日まで、賃料相当額の倍額を賃料相当損害金として甲に支払う。
第14条（協議事項）
本契約に定めのない事項又は本契約の解釈に疑義が生じた事項については、甲乙誠意をもって協議のうえ解決するものとする。
第15条（合意管轄）
本契約に関する紛争については、本物件の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。
以上、本契約締結の証として本書2通を作成し、甲乙記名押印のうえ、各自1通を保有する。
〇〇〇〇年〇〇月〇〇日
（甲）住所 氏名又は名称 印
（乙）住所 氏名 印
（連帯保証人）住所 氏名 印
【物件の表示】 所在: 〇〇〇〇 名称・部屋番号: 〇〇〇〇 構造: 〇〇〇〇 床面積: 〇〇〇〇平方メートル
第2部: 立場別修正パターン
商品には「貸主側有利」「借主側有利」の2バージョンを収録する。第1部は中立的な基準バージョンであり、以下は各有利バージョンを作成する際の差分（代替条文）である。
A. 貸主側に有利な修正パターン
A-1. 第4条（敷金）に償却特約を追加
追加条文例: 「乙は、本契約が終了したときは、乙の使用状況にかかわらず、敷金のうち金〇〇〇〇円（賃料の〇か月分相当額）を甲が取得することにつき異議を述べない。」
解説: いわゆる「敷引き」特約である。判例上、敷引き特約は直ちに無効となるものではないが、金額が高額に過ぎる場合や消費者契約法第10条との関係で無効と判断された裁判例もあるため、金額設定には慎重な検討が求められる。
A-2. 第12条（原状回復）の借主負担範囲を拡大する特約を追加
追加条文例: 「乙は、本物件の使用によるクロス（壁紙）の全面張替え費用、ハウスクリーニング費用及び鍵の交換費用を負担する。」
解説: 通常損耗・経年変化の補修費用を借主に負担させる特約は、国土交通省ガイドラインの原則的な考え方（貸主負担）の例外にあたるため、判例上、少なくとも（1）特約の必要性があり、かつ暴利的でないことのほかに、（2）借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことについて認識し、（3）それを合意の内容としたことが、契約書の条項自体から一義的に明確であることが必要とされている。特約が有効となるためのこれらの要件を満たさない場合、消費者契約法第10条により無効と判断されるリスクがある点に留意が必要である。
A-3. 更新料条項の追加
追加条文例: 「乙は、本契約の更新にあたり、更新料として賃料の1か月分相当額を甲に支払う。」
解説: 更新料条項の有効性については、最高裁平成23年7月15日判決が、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約の期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらず有効であると判示している。もっとも、更新料の金額が賃料に比して過大な場合は無効とされる余地が残る。
A-4. 第11条（中途解約）の予告期間の延長及び違約金条項の追加
修正後: 「乙は、解約日の3か月前までに甲に対し書面で解約の申入れをすることにより、本契約を解約することができる。」
追加条文例: 「乙が入居後1年以内に中途解約する場合、乙は違約金として賃料の1か月分相当額を甲に支払う。」
解説: 予告期間の延長及び早期解約違約金は、貸主の空室リスク・原状回復及び次の入居者募集に要する期間を踏まえた条項であるが、違約金額が過大な場合は消費者契約法第9条第1号（平均的損害を超える部分の無効）との関係で問題となりうる。
A-5. 第9条（保証）における家賃債務保証業者の利用を必須化
修正後: 「乙は、甲が指定する家賃債務保証業者との間で保証委託契約を締結し、その保証を得なければならない。連帯保証人による保証をもってこれに代えることはできない。」
解説: 保証業者を利用することで、貸主にとっては連帯保証人の資力調査の手間を省き、回収確実性を高めることができる。
B. 借主側に有利な修正パターン
B-1. 第4条（敷金）の償却特約を排除し全額返還を明記
修正後: 「敷金は、本契約終了時に、乙の未払債務及び乙の故意又は過失による損耗の復旧費用を控除した残額の全額を乙に返還する。敷引き、償却その他名目を問わず、これによらない控除は行わない。」
解説: 敷金は本来、賃料等の担保として預託される金銭であり、通常損耗分を超えて貸主が取得することは借主にとって不利益となるため、償却特約を設けない扱いを明記することが望ましい。
B-2. 第12条（原状回復）の借主負担範囲を明確に限定
修正後: 「乙の原状回復義務は、乙の故意又は過失による損傷の復旧に限られ、通常の使用による損耗及び経年変化（日照による変色、家具設置による床のへこみ等を含む。）については、乙は一切の負担を負わない。」
解説: 国土交通省ガイドラインの原則的な考え方に忠実に沿った規定であり、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルを未然に防ぐ効果が期待される。
B-3. 更新料条項の削除又は減額
修正後: 更新料条項自体を削除するか、「更新料は徴収しない」旨を明記する。
解説: 更新料条項は判例上有効とされる場合が多いものの、借主にとっては負担であるため、契約交渉力がある場合は削除又は減額を求める余地がある。
B-4. 第11条（中途解約）の予告期間短縮及び違約金の排除
修正後: 「乙は、解約日の1か月前までに甲に通知することにより、違約金の支払を要せず本契約を解約することができる。」
解説: 転勤等のやむを得ない事情による退去に備え、予告期間を短くし、違約金条項を設けないことで借主の負担を軽減する。
B-5. 第9条（保証）の負担を軽減
修正後: 「乙は、連帯保証人又は家賃債務保証業者のいずれかを乙の選択により立てることができる。」
解説: 保証業者の利用を必須化すると保証委託料の負担が生じるため、借主にとっては連帯保証人（親族等）を立てる選択肢を残すことが望ましい。
C. 基準バージョンの位置づけ
第1部の本文は、貸主・借主いずれかに一方的に有利ではない、標準的な居住用賃貸借の実務慣行に沿った条文である。敷金・原状回復に関するルールは、2020年施行の民法改正により明文化された規律（民法第606条、第611条、第621条、第622条の2）に準拠している。
第3部: 逐条解説（購入者向け）
第1条（目的物件及び使用目的） 用法遵守義務の基礎となる条項。用途を「居住用」に限定することで、借主が無断で事務所使用や民泊営業を行うことを制限する根拠となる。
第2条（賃貸借期間） 「法定更新」（借地借家法第26条）と「合意更新」の違いを整理した条項。法定更新の場合、期間の定めのない契約に転化する点に注意が必要であり、貸主が更新を望まない場合は正当事由（借地借家法第28条）が必要になることを購入者に理解してもらう必要がある。
第3条（賃料及び共益費） 賃料改定条項は借地借家法第32条の借賃増減請求権を確認的に規定したものである。
第4条（敷金） 2020年施行の民法改正により、敷金の定義・返還ルールが民法第622条の2として明文化された。同条は、賃貸借終了時に通常損耗・経年変化を控除の対象としないという、従来の判例・実務慣行を条文化したものであり、本条第4項はこれをそのまま確認する内容としている。
第5条（反社会的勢力の排除） 居住用賃貸借では、本物件が反社会的勢力の活動拠点として使用されることを防止する目的も含めて規定するのが実務上一般的である。
第6条（禁止事項） 近年、民泊サービス（住宅宿泊事業法に基づく届出住宅としての利用等）を無断で行う借主とのトラブルが増加しており、明示的に禁止する条項を設けることが望ましい。
第7条（修繕義務） 2020年施行の民法改正により、賃借物の一部が使用収益不能となった場合の賃料減額は、請求を要せず当然に生じる（民法第611条第1項）ことが明文化された。また、借主による自主修繕権（同条第2項に対応する第611条ではなく、民法第607条の2）も明文化されており、本条第4項はこれを反映している。
第8条（契約不適合責任） かつての「瑕疵担保責任」は、2020年施行の民法改正により「契約不適合責任」に整理された。物件の雨漏り、シロアリ被害等が契約内容に適合しない状態にあたるかどうかは、契約書及び重要事項説明の記載内容によって判断される。
第9条（連帯保証人又は家賃債務保証業者） 2020年施行の民法改正により、個人が根保証人となる場合には極度額（保証の上限額）を書面で定めなければ保証契約自体が無効となる（民法第465条の2）こととされた。居住用賃貸借の保証契約は継続的な賃料債務等を担保する根保証契約にあたるため、本条第2項のように極度額を具体的な金額で明記することが必須である。極度額の設定水準は、賃料の何か月分とするかについて地域・物件により実務上のばらつきがある。
第10条・第11条（解除・中途解約） 賃料不払いによる解除には、判例上「信頼関係の破壊」が必要とされており、一度の滞納で直ちに解除できるわけではない点に注意が必要である。中途解約条項は借地借家法上の規律というより契約自由の範囲内の合意であるため、予告期間や違約金の設定は交渉次第で変動する。
第12条（原状回復） 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法的拘束力を持つものではないが、裁判実務及び行政指導において広く参照される基準であり、通常損耗・経年変化は貸主負担とするのが原則的な考え方である。借主に通常損耗の復旧費用まで負担させる特約は、要件を満たさない限り消費者契約法第10条により無効とされるリスクがある。
第13条（明渡し） 明渡遅滞時の賃料相当損害金の倍額請求は、明渡遅延に対する抑止効果を狙った規定である。
第14条・第15条（協議・合意管轄） 合意管轄は物件所在地の裁判所とするのが実務上一般的である。
第4部: 監修者への確認依頼事項
- 第9条第2項の連帯保証人の極度額について、テンプレート上で「賃料の〇か月分」等の具体的な例示を記載すべきか、それとも空欄のまま利用者に個別設定させる方が望ましいか確認いただきたい。
- 第2部A-2の原状回復特約（借主負担拡大）について、消費者契約法第10条該当リスクの解説をどこまで詳細に記載すべきか、また有効となるための3要件（必要性・認識・合意内容の一義的明確性）の説明が正確か確認いただきたい。
- 更新料条項（第2部A-3）に関する最高裁平成23年7月15日判決の解説について、内容が正確か、また更新料が高額となる場合の無効リスクの記載が適切か確認いただきたい。
- 敷引き特約（第2部A-1）の有効性について、消費者契約法第10条との関係を含め、テンプレートの解説が最新の裁判例動向に沿っているか確認いただきたい。
- 家賃債務保証業者を利用する場合の重要事項説明（登録制度に基づく任意登録業者の利用等）について、本テンプレートに追記すべき注記があるか確認いただきたい。
- 民泊利用禁止条項（第6条第5号）の文言が、住宅宿泊事業法等の関連法令に照らして適切か確認いただきたい。
- 定期借家契約（借地借家法第38条）を前提としない普通借家契約として設計しているが、この点を購入者向けに明確に注記する必要があるか確認いただきたい。
- 中途解約条項（第11条）の予告期間・違約金設定について、消費者契約法第9条第1号（平均的損害を超える部分の無効）との関係で問題が生じにくい水準を例示すべきか確認いただきたい。