⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

同居人追加承諾書

第1部: 書式本文

同居人追加承諾書

貸主【貸主氏名・名称】(以下「甲」という。)は、借主【借主氏名・名称】(以下「乙」という。)からの申出に基づき、甲乙間の下記賃貸借契約(以下「原契約」という。)に関し、次のとおり同居人の追加を承諾する(以下「本承諾」という。)。

第1条(原契約の特定) - 物件所在地: 【物件所在地】 - 物件名称・号室: 【建物名称・号室】 - 原契約締結日: 【原契約締結日】 - 現在の入居者: 【現入居者氏名】

第2条(追加する同居人) 1. 甲は、乙の申出に基づき、次の者(以下「同居人」という。)が本物件に同居することを承諾する。 - 氏名: 【同居人氏名】 - 乙との続柄: 【続柄】 - 生年月日: 【生年月日】 - 同居開始予定日: 【同居開始予定日】 2. 本承諾は、民法第612条第1項に定める賃借物の転貸又は賃借権の譲渡には該当しないことを甲乙相互に確認する。

第3条(入居者名簿の更新) 乙は、同居人の追加に伴い、甲又は管理会社が管理する入居者名簿の記載を更新するため、必要な情報を提供する。

第4条(使用細則の遵守) 同居人は、本物件の使用にあたり、原契約及びこれに付随する使用細則、管理規約等を遵守するものとし、乙は同居人にこれらを遵守させる責任を負う。

第5条(賃料・敷金への影響) 1. 本承諾により、原契約の賃料及び敷金の額に変更は生じない。 2. ただし、同居人数の増加により、物件の使用状況が原契約締結時に想定された範囲(【想定居住人数】)を著しく超える場合、甲は乙と協議のうえ賃料の見直しを求めることができる。

第6条(同居人の行為に対する責任) 乙は、同居人の本物件における行為(近隣への迷惑行為、物件の毀損等)について、乙自身の行為と同様に責任を負う。

第7条(退去・同居解消) 同居人が同居を解消し、又は本物件から退去する場合、乙は速やかに甲に届け出るものとする。

第8条(本承諾の失効) 原契約が終了したときは、本承諾も同時に失効する。

第9条(協議事項) 本承諾に定めのない事項は、甲乙誠実に協議して定める。

以上、本承諾締結の証として本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各1通を保有する。

【締結日】

甲(貸主): 【住所】 【氏名・名称】 印 乙(借主): 【住所】 【氏名・名称】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 貸主向け(同居人が増加し続けることを防止したい場合)

A-1 第2条への追加例 「乙は、本承諾で追加する同居人以外の者を新たに同居させようとするときは、その都度事前に甲の承諾を得るものとし、無断で同居人を増加させた場合、甲は原契約第【 】条(用法遵守義務)違反として是正を求めることができる。」 一言解説: 貸主としては、同居人の追加が際限なく行われることを防ぐため、追加のたびに承諾を要する運用を明記し、無断追加を用法違反として位置づけておくことが有効である。

B節: 借主向け(将来的な結婚・出産を見据える場合)

B-1 第2条・第5条への追加例 「乙は、婚姻又は出産等により同居人が増加する見込みがある場合、事前に甲へその旨を通知し、本承諾の更新又は追加承諾の手続を速やかに行うものとする。甲は、正当な理由なくこれを拒否しないよう努める。」 一言解説: 借主としては、ライフイベントによる同居人増加が事前に予測できる場合、早めに貸主へ相談し円滑な承諾手続を確保しておくことが望ましい。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、入居後に借主の家族や同居人を新たに追加する際、貸主が承諾する場面で使用する。婚姻や同棲を開始するパートナー、親族の同居等、賃借人本人以外の者が新たに継続的に居住する場合に用いるものであり、一時的な来客や宿泊とは区別する必要がある。

根拠法令は、民法第612条第1項の無断転貸等の禁止である。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を第三者に転貸し、又は賃借権を譲渡することができないとされているが、家族や同居人が賃借人と生計を共にして同居する場合は、判例上、転貸や賃借権譲渡には該当しないとされるのが一般的である。もっとも、実務上は物件の使用状況の把握や、同居人の行為に起因するトラブル(近隣迷惑、物件毀損等)への対応を円滑にするため、貸主が同居人の存在を把握し、入居者名簿を更新しておくことが望ましく、本書式はそのための確認書としての機能を持つ。

実務でよくある失敗の一つ目は、同居人の追加を無断転貸(民法第612条)に該当するものと誤解し、過度に厳格な承諾手続や割増賃料を求め、借主との関係が悪化することである。第2条のように、家族的な同居関係は転貸に該当しないことを確認しつつ、名簿管理の観点から届出を求めるという整理にとどめることが実務的である。

二つ目の失敗は、同居人の行為(近隣トラブルや物件の毀損等)について、契約当事者ではない同居人に直接責任を追及しようとし、法律関係が複雑化することである。第6条のように、同居人の行為について賃借人本人が責任を負う旨を明記しておくことで、貸主は賃借人に対して一元的に責任を追及できる。

三つ目の失敗は、同居人数の増加が物件の想定居住人数を大きく超える状態になっているにもかかわらず、賃料や設備使用の見直しを行わず、給排水設備等の過剰使用によるトラブルが生じることである。第5条のように、著しい人数増加時の協議条項を設けておくことが望ましい。

四つ目の失敗は、同居人が実質的には賃借人と生計を別にする第三者(ルームシェア相手やサブリース目的の入居者等)であるにもかかわらず、これを「同居人」として簡易に承諾してしまい、後日実態としては無断転貸に該当すると評価されるリスクを見落とすことである。第2条第2項のように転貸に該当しないことを確認する記載を設ける場合でも、実際の同居関係が生計の同一性や親族関係を伴う実質的な同居といえるかどうかを、承諾前に確認しておく必要がある。単なる知人同士のルームシェアや、賃借人が実際には居住せず第三者にのみ使用させる実態がある場合は、無断転貸(民法第612条)に該当し契約解除事由となるおそれがある点に注意が必要である。

同居人の追加が転貸・賃借権譲渡に該当するかどうかは、同居人と賃借人との関係性や生計の一体性等の実質的な事情によって判断されるため、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 追加する同居人の氏名・続柄・同居開始予定日を特定したか
• [ ] 本承諾が転貸・賃借権譲渡(民法第612条)に該当しないことを確認したか
• [ ] 入居者名簿の更新手続を定めたか
• [ ] 同居人にも使用細則・管理規約の遵守を求める旨を明記したか
• [ ] 同居人の行為について賃借人が責任を負う旨を明記したか
• [ ] 想定居住人数を著しく超える場合の賃料見直し協議条項を設けたか
• [ ] 追加の同居人が生じた場合の再承諾手続を定めたか
• [ ] 同居解消・退去時の届出義務を明記したか
• [ ] 原契約終了時に本承諾も失効する旨を明記したか
• [ ] 一時的な来客・宿泊と継続的な同居の区別について社内基準を整理したか
• [ ] 同居人が実質的な第三者(ルームシェア相手等)でないか、生計の同一性を確認したか