⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

エレベーター保守契約書(フルメンテナンス)

第1部: 書式本文

【建物所有者・管理者商号】(以下「甲」という。)と【保守業者商号】(以下「乙」という。)とは、甲が管理する建物の昇降機の保守業務の委託に関し、次のとおりフルメンテナンス契約(以下「本契約」という。)を締結する。

第1条(目的) 本契約は、甲が乙に対し、後記対象昇降機について、定期点検、消耗品及び部品の交換、修理を包括して行うフルメンテナンス方式による保守業務(以下「本業務」という。)を委託し、乙がこれを受託することについて定めることを目的とする。

第2条(対象昇降機) 対象は【建物名称・所在地】に設置されたエレベーター【〇号機、製造者名、型式、積載量、行先階】とする。

第3条(点検頻度及び点検内容) 1. 乙は、月【1】回の定期点検を実施し、駆動装置、制御装置、安全装置、かご、扉、ワイヤロープその他の主要部分について、製造者の定める基準に従い点検及び調整を行う。 2. 乙は、点検の都度、点検記録を作成し、甲に提出する。

第4条(フルメンテナンスの範囲) 1. 本業務の委託料には、通常の使用に伴う消耗品(ブレーキシュー、ブラシ、ランプ、ワイヤロープ等)の交換及び経年劣化による部品の交換並びに軽微な修理費用を含む。 2. 天災、火災、水害、第三者の故意又は過失、甲若しくはその関係者の使用方法の誤りに起因する損傷の修理費用、並びにかご及び昇降路の意匠変更、駆動方式の大規模な更新(リニューアル)工事に要する費用は、本業務の委託料に含まれず、別途甲乙協議のうえ定める。

第5条(閉じ込め時の対応) 1. 乙は、24時間365日の緊急連絡体制を整備し、利用者が昇降機内に閉じ込められた場合(以下「本件閉じ込め」という。)の通報を受けてから救出作業員が現地に到着するまでの目標時間を【60】分以内とする。 2. 乙は、本件閉じ込めの発生件数、発生原因、対応時間を記録し、四半期ごとに甲に報告する。 3. 前項の目標時間はあくまで努力目標であり、天候、交通事情その他やむを得ない事情により目標時間内に到着できない場合があることを甲は了承する。

第6条(定期検査報告への協力) 1. 乙は、建築基準法第12条3項に基づき甲(所有者又は管理者)が特定行政庁に提出すべき昇降機定期検査報告について、検査済証又は検査結果表の作成その他必要な資料の提供を行う。 2. 乙は、定期検査の結果、要是正事項が指摘された場合、速やかに甲に報告し、是正に要する費用及び期間の見積りを提示する。

第7条(部品の供給停止時の対応) 乙は、対象昇降機の製造中止その他の事由により純正部品の供給が困難となった場合、互換部品の使用又は制御装置の部分更新等の代替案を甲に提案する。当該代替案の採用に伴う追加費用は、本業務の委託料に含まれない。

第8条(運休及び代替輸送手段) 乙は、点検又は修理のため昇降機を運休させる必要がある場合、事前に甲に通知し、運休時間帯をできる限り利用者の少ない時間帯に設定するよう努める。長時間の運休が見込まれる場合、甲は必要に応じて利用者への案内表示等の対応を行う。

第9条(委託料及び支払方法) 1. 本業務の委託料は月額【〇〇】円(消費税別途)とし、甲は乙に対し毎月末日までに翌月分を乙の指定する口座に振り込む方法により支払う。 2. 第4条2項に定める費用は、乙が甲に見積りを提示し、甲の承諾を得たうえで実施し、実施後に別途請求する。

第10条(請負・準委任の性質) 本業務のうち定期点検及び日常保守は準委任の性質を有し、修理及び部品交換のうち成果の完成を目的とする作業については、民法第632条の請負の性質を有するものとして、それぞれの性質に応じた責任(善管注意義務又は契約不適合責任)が適用される。

第11条(契約期間) 本契約の有効期間は【〇〇〇〇年〇〇月〇〇日】から1年間とし、期間満了の【1】か月前までに書面による別段の意思表示がないときは、同一条件で1年間自動更新するものとし、以後も同様とする。

第12条(反社会的勢力の排除) 甲及び乙は、自己が暴力団その他反社会的勢力に該当せず、これらと関係を有しないことを表明し保証する。

第13条(合意管轄) 本契約に関する紛争については、【〇〇地方裁判所】を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

以上の合意を証するため本書2通を作成し、甲乙記名押印のうえ各自1通を保有する。

【〇〇〇〇年〇〇月〇〇日】

(甲) 住所:【　　　　　】　商号:【　　　　　】　代表者:【　　　　　】印 (乙) 住所:【　　　　　】　商号:【　　　　　】　代表者:【　　　　　】印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 建物所有者・管理者向け書き換え

A-1. 大規模改修(リニューアル)の要否を早期に把握したい場合

第7条追加例:「乙は、対象昇降機の設置後【20】年を経過する場合、リニューアル工事の要否及び概算費用について、契約期間中【1】回、甲に情報提供を行う。」 一言解説: 部品供給停止のタイミングで突然大規模改修を迫られる事態を避けるため、早期の情報提供義務を設けておくと予算計画が立てやすくなる。

A-2. 商業施設で運休による営業影響を最小化したい場合

第8条修正例:「乙は、定期点検による運休を営業時間外に実施することを原則とし、やむを得ず営業時間中に実施する場合は、実施の【1】週間前までに甲へ通知し、甲が利用者への周知を行う時間的余裕を確保する。」 一言解説: 商業施設では運休の営業影響が大きいため、営業時間外実施の原則化と事前通知期間の確保を明記することが望ましい。

B. 保守業者向け書き換え

B-1. 老朽化した昇降機で部品調達に時間を要する場合

第7条修正例:「乙は、純正部品の供給停止により代替案の提案に一定期間を要する場合、その旨を速やかに甲に説明し、代替案提示までの間、安全上支障のない範囲で使用継続のための応急措置を講じる。」 一言解説: 部品供給停止は保守業者の責任ではないため、提案までの期間及び応急措置の範囲を明確にし、責任の所在を整理しておく必要がある。

B-2. 利用者の誤操作による故障が多い建物の場合

第4条2項修正例:「甲の関係者又は利用者の誤操作(戸開走行、定員超過による強制停止の繰り返し等)に起因する損傷については、乙は原因調査の結果を甲に報告し、フルメンテナンスの範囲外の修理として実費を請求できる。」 一言解説: フルメンテナンス契約は通常損耗を前提とするため、利用者側の誤用に起因する損傷を範囲外とする根拠を明記しておくことで想定外の費用負担を回避できる。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

使う場面・使ってはいけない場面 本書式は、月次の定期点検に加え、消耗品交換や軽微な修理費用までを一括した委託料に含める、いわゆるフルメンテナンス方式の昇降機保守契約を締結する場合に用いる。点検のみを委託し、部品交換の都度個別に費用精算を行うPOG(パーツ・オイル・グリース)方式を採用する場合は、費用の範囲に関する条項を大きく修正する必要があるため、本書式をそのまま使用すべきではない。

根拠法令及び留意点 昇降機を含む建築設備の所有者又は管理者は、建築基準法第12条3項に基づき、定期に有資格者による検査を行わせ、その結果を特定行政庁に報告する義務を負う。保守業者による日常的な保守点検はこの法定検査そのものではないが、検査に必要な資料の提供や不具合の是正について保守業者の協力が実務上不可欠である。また、保守契約の法的性質については、日常の点検業務は準委任(民法第656条・第643条)、成果の完成を目的とする修理工事は請負(同法第632条)としての性格を帯びる場合があり、契約不適合責任等の適用の有無が争点となり得る。契約の性質決定や責任範囲の解釈は個別の契約条項によって異なるため、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

実務でよくある失敗と対策 第一に、フルメンテナンスの範囲に含まれる部品と含まれない部品の区別が曖昧なまま契約し、大規模改修時に想定外の高額請求を受ける例が多い。対策として、通常損耗による消耗品交換とリニューアル工事を明確に区別する条項を設ける。第二に、閉じ込め時の到着目標時間を保証と誤解し、目標時間を超過した場合に一律の債務不履行責任を追及しようとする例があるが、目標時間はあくまで努力目標である旨を明記していないと紛争化しやすい。第三に、定期検査報告で要是正事項が指摘された際の費用負担や対応期限が契約に定められておらず、是正の遅延が生じる例があるため、報告後の見積り提示期限を条項化しておくことが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 対象昇降機の号機・型式・積載量・行先階を特定したか
• [ ] フルメンテナンス方式かPOG方式かを明確にしたか
• [ ] 委託料に含まれる消耗品・部品交換の範囲を具体的に定めたか
• [ ] リニューアル工事等の委託料に含まれない費用を明記したか
• [ ] 閉じ込め時の到着目標時間と努力目標である旨を定めたか
• [ ] 24時間の緊急連絡体制の内容を確認したか
• [ ] 建築基準法上の定期検査報告への協力方法を定めたか
• [ ] 定期検査で要是正事項が指摘された場合の対応期限を定めたか
• [ ] 部品供給停止時の代替案提示プロセスを定めたか
• [ ] 運休時間帯の設定方法と利用者周知の役割分担を定めたか