⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

原状回復に関する特約・精算合意書

第1部: 書式本文

原状回復に関する特約及び精算合意書

貸主【貸主氏名・名称】(以下「甲」という。)と、借主【借主氏名・名称】(以下「乙」という。)は、甲乙間の下記賃貸借契約(以下「原契約」という。)の終了に伴う原状回復及び敷金精算について、次のとおり合意する(以下「本合意」という。)。

第1条(原契約の特定) - 物件所在地: 【物件所在地】 - 物件名称・号室: 【建物名称・号室】 - 原契約締結日: 【原契約締結日】 - 明渡日: 【明渡日】

第2条(原状回復の原則) 1. 乙は、民法第621条に基づき、本物件の通常の使用及び収益によって生じた損耗(通常損耗)並びに経年変化については原状回復義務を負わない。 2. 乙は、乙の故意、過失、善管注意義務違反その他通常の使用を超える使用によって生じた損傷について、原状回復義務を負う。

第3条(原状回復の範囲の確認) 甲及び乙は、本物件の退去立会いの結果、次の損傷等について、乙の負担による原状回復の対象とすることを確認する。 - 【損傷箇所①】: 【損傷内容・原因】 - 【損傷箇所②】: 【損傷内容・原因】

第4条(通常損耗とされる部分) 次の部分は、通常損耗又は経年変化として、乙の原状回復義務の対象としない。 - 【例: 家具の設置による床のへこみ、日照による畳・クロスの変色、通常の生活に伴う壁の画鋲穴等】

第5条(原状回復費用の額) 1. 第3条の原状回復に要する費用は、金【原状回復費用】円とする。 2. 前項の費用の算定にあたっては、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に定める経過年数による減価(耐用年数による按分)の考え方を参考にした。

第6条(敷金の精算) 1. 甲は、乙から預託を受けた敷金金【敷金額】円から、第5条の原状回復費用及び未払賃料その他原契約に基づき乙が甲に対して負担する債務を控除し、残額金【返還額】円を、【返還期限】までに乙が指定する口座に返還する。 2. 敷金から控除してもなお原状回復費用等が不足する場合、乙は、不足額金【 】円を甲に別途支払う。

第7条(特約に基づく追加負担) 原契約に、通常損耗を超える特別の原状回復義務を乙に負わせる特約が存在する場合、当該特約が消費者契約法第10条その他の強行法規に反しないことを甲乙相互に確認した上で、当該特約に基づく追加負担を次のとおり定める。 - 【特約に基づく追加負担の内容・金額】

第8条(精算完了の確認) 本合意による精算をもって、原契約に関する甲乙間の債権債務は、本合意に明記のない限り、すべて清算されたものとする。

第9条(協議事項) 本合意に定めのない事項は、甲乙誠実に協議して定める。

以上、本合意締結の証として本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各1通を保有する。

【締結日】

甲: 【住所】 【氏名・名称】 印 乙: 【住所】 【氏名・名称】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 貸主向け(特約に基づくハウスクリーニング費用等を明確にしたい場合)

A-1 第7条の修正例 「原契約第【 】条に定めるハウスクリーニング費用特約に基づき、乙は、退去時の通常損耗の有無にかかわらず、ハウスクリーニング費用として金【 】円を負担する。当該特約は、原契約締結時に乙に対し重要事項として個別に説明し、乙の署名による確認を得ている。」 一言解説: ハウスクリーニング特約等、通常損耗を賃借人に負担させる特約は、賃借人が明確に認識し合意した場合に限り有効性が認められやすいため、説明・individual確認の経緯を残しておくことが重要である。

B節: 借主向け(経過年数による減価を反映させたい場合)

B-1 第5条への追加確認 「乙は、クロス等の経過年数による減価について、国土交通省ガイドラインに基づき、入居時からの経過年数【 】年に応じた残存価値割合【 】パーセントを乗じた金額を原状回復費用の上限とすることを甲に確認する。」 一言解説: 借主としては、経年劣化した設備について新品交換費用を全額請求されることのないよう、経過年数による減価計算の適用を明示的に求めることが重要である。

C節: 管理会社向け(退去立会いの記録を精算根拠とする場合)

C-1 第3条への追加例 「本条の損傷内容は、管理会社が退去立会い時に作成した原状回復チェックリスト及び写真記録に基づくものであり、甲乙は当該記録を本合意の添付資料として確認する。」 一言解説: 管理会社が退去立会いを代行する場合、写真付きチェックリストを精算合意の根拠資料として添付しておくことで、後日の「言った言わない」のトラブルを防止できる。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、賃貸借契約終了時の原状回復範囲と敷金精算額について、貸主と借主が協議のうえ合意した内容を書面化する場面で使用する。退去立会いの段階で合意に至らない場合や、原状回復費用の見積り自体に争いがある場合には、本書式のような合意書を用いず、別途調停・訴訟等の手続を検討する必要がある。

根拠法令は、令和2年施行の民法改正で明文化された第621条である。同条は、賃借人が、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)について原状回復義務を負うと定め、通常損耗・経年変化を賃借人の負担範囲から明確に除外している。これは、それまでの判例法理(最高裁判所平成17年12月16日判決等)を明文化したものである。国土交通省が公表する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法的拘束力を持つものではないが、通常損耗の範囲や経過年数による減価の考え方について実務上広く参照されており、裁判例でも重要な参考資料として扱われることが多い。通常損耗を賃借人負担とする特約(いわゆる原状回復特約)は、賃借人がその義務負担の内容を明確に認識し、合意の内容としたものと認められる場合に限り有効とされる(前掲最高裁判決)。

実務でよくある失敗の一つ目は、退去立会い時に口頭で「ここは修繕費用がかかる」と説明するのみで、写真や書面による記録を残さず、後日精算額の根拠が乙から争われることである。C節のように、写真付きチェックリスト等の客観的資料を精算合意の添付資料とすることが重要である。

二つ目の失敗は、経過年数による減価を考慮せず、設備の新品交換費用を全額借主に請求してしまうことである。第5条・B節のように、国土交通省ガイドラインの考え方(耐用年数に応じた減価償却的な算定)を反映させることが望ましい。

三つ目の失敗は、通常損耗を賃借人負担とする特約が存在するにもかかわらず、当該特約について契約締結時に個別の説明を行っておらず、退去時になって特約の有効性が争われることである。A節のように、特約の説明経緯や個別確認の記録を残しておくことが、特約の有効性を裏付ける重要な要素となる。

通常損耗と特別損耗の区別の具体的な判断や、特約の有効性の判断基準については、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 通常損耗・経年変化を原状回復義務の対象から除外する旨(民法第621条)を明記したか
• [ ] 乙の負担となる損傷箇所と原因を具体的に特定したか
• [ ] 原状回復費用の算定に経過年数による減価の考え方を反映させたか
• [ ] 敷金からの控除項目と返還額・返還期限を明記したか
• [ ] 敷金で不足する場合の追加請求の根拠と金額を明記したか
• [ ] 通常損耗を借主負担とする特約がある場合、その説明経緯を確認したか
• [ ] 退去立会い時の写真・チェックリスト等の客観的資料を添付したか
• [ ] 国土交通省ガイドラインとの整合性を確認したか
• [ ] 精算完了により債権債務が清算される旨を明記したか
• [ ] 特約の有効性について消費者契約法第10条との関係を検討したか