⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

マンション管理組合規約

第1部: 書式本文

区分所有者は、【〇〇マンション】(以下「本マンション」という。)の管理を行うため、区分所有者全員をもって管理組合(以下「本組合」という。)を構成し、次のとおり管理規約(以下「本規約」という。)を定める。

第1条(目的) 本規約は、区分所有法第3条に定める区分所有者の団体である本組合の運営、並びに本マンションの敷地、共用部分及び附属施設の管理に関し、区分所有者相互間の権利義務を明確にすることを目的とする。

第2条(規約の効力) 本規約は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても効力を有するほか、占有者(賃借人等)にも専有部分の使用方法につき効力を及ぼす。

第3条(専有部分の範囲) 専有部分は、住戸番号を付した住戸とし、玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

第4条(共用部分の範囲) エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、バルコニー(専用使用部分を除く。)その他別表に定める部分を共用部分とする。

第5条(敷地及び共用部分等の共有) 敷地及び共用部分は、区分所有者の共有とし、各区分所有者の共有持分は、別表に定める専有部分の床面積の割合による。

第6条(専有部分の用途) 1. 区分所有者は、専有部分を専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 2. 区分所有者は、専有部分を第三者に賃貸する場合、賃借人に本規約及び使用細則を遵守させなければならず、その旨を賃貸借契約に定めるものとする。

第7条(専用使用権) バルコニー、専用庭及び玄関扉その他別表に定める部分については、特定の区分所有者に専用使用権を認める。専用使用権を有する者は、当該部分の通常の管理費用を自ら負担する。

第8条(管理費等) 1. 区分所有者は、共用部分等の管理に要する経費に充てるため、管理費及び修繕積立金(以下「管理費等」という。)を本組合に納入しなければならない。 2. 管理費等の額は、各区分所有者の共有持分に応じ、総会の決議により定める。 3. 修繕積立金は、次に掲げる特別の管理に要する経費に充当するものとし、通常の管理費用と区分して経理する。 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 三 敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査

第9条(管理費等の滞納に対する措置) 区分所有者が管理費等の支払いを怠った場合、本組合は、その未払金額について、法令の定めるところにより遅延損害金を付加して請求することができるほか、区分所有法に定める先取特権その他の法的手段を行使することができる。

第10条(役員) 1. 本組合に理事長、副理事長、会計担当理事、理事及び監事を置き、これらを理事会構成員とする。 2. 役員は、総会の決議によって区分所有者のうちから選任する。 3. 役員の任期は【2年】とし、再任を妨げない。

第11条(理事会) 理事会は、本規約及び総会の決議により付与された職務を執行するほか、共用部分の保存行為及び通常の管理業務に関する事項を決議する。

第12条(総会) 1. 総会は、毎年1回、通常総会として理事長が招集する。 2. 総会の議決権は、各区分所有者の共有持分の割合による。 3. 通常の決議は、区分所有法及び本規約に別段の定めがある場合を除き、議決権総数の過半数で行う。

第13条(規約の変更等) 本規約の変更、共用部分の重大な変更その他区分所有法に特別の定数を要する旨定める事項の決議は、区分所有法の定める区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による。

第14条(使用細則) 本規約の実施のため必要な細則は、総会の決議により使用細則として別に定める。

第15条(会計) 本組合の会計年度は、毎年【4月1日】から翌年【3月31日】までとし、収支予算及び決算は総会の承認を受けなければならない。

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 管理組合(理事会)側の修正パターン

A-1. 滞納管理費への遅延損害金率の明記

追加条文例:「管理費等を滞納した区分所有者は、支払期日の翌日から支払済みまで年14.6%の割合による遅延損害金を付加して支払わなければならない。」 一言解説: 遅延損害金の利率を規約上あらかじめ定めておくことで、滞納発生時に個別合意を要さず請求できるようにする修正である。

A-2. 専有部分への立入権の明確化

修正後:「理事長は、共用部分の維持又は保全のため必要があるときは、あらかじめ通知のうえ、専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。ただし、緊急を要するときはこの限りでない。」 一言解説: 漏水事故等の緊急対応や計画修繕の際に、立入りの根拠と手続をあらかじめ明確にしておく修正である。

B. 区分所有者側の修正パターン

B-1. 修繕積立金の使途限定の厳格化

修正後:「修繕積立金は、第8条第3項各号に掲げる用途以外に取り崩してはならず、日常の管理費用に不足が生じた場合であっても、修繕積立金からの充当は総会の特別の決議を要する。」 一言解説: 管理費会計の赤字を安易に修繕積立金で穴埋めする運用を防ぎ、将来の大規模修繕に必要な資金を確保する修正である。

B-2. 専用使用権の対価の明確化

追加条文例:「1階住戸に付随する専用庭の使用者は、その使用の対価として、総会が定める専用使用料を管理費等とあわせて納入する。」 一言解説: 特定の区分所有者のみが便益を受ける専用使用部分について、対価の有無・水準を明確にし、区分所有者間の公平を図る修正である。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

使う場面/使ってはいけない場面 本書式は、新築又は既存の分譲マンションにおいて、管理組合の運営ルール及び共用部分の管理方法を包括的に定める規約として用いる。区分所有建物ではない賃貸マンション(所有者が単一の場合)や、管理組合を設立せず個々の区分所有者間の合意のみで運営している小規模な連棟式住宅には適用の前提を欠く。

根拠法令の解説 区分所有法第3条は、区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する旨を定めており、本組合はこの団体にあたる。同法第30条は、建物又はその敷地及び附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができる旨を定め、第18条は共用部分の管理に関する事項(保存行為・管理行為・変更行為)の決議要件を区分している。本書式は、国土交通省が公表する「マンション標準管理規約」の構成を参考に、これらの規定に対応する条項を設けている。なお、標準管理規約はあくまで参考モデルであり法的拘束力を有するものではなく、各マンションの実情(住戸数、築年数、専用使用部分の有無等)に応じて個別に調整する必要がある。

実務でよくある失敗と対策 第一に、規約変更や大規模修繕等、区分所有法上特別多数決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)を要する事項を通常決議(過半数)で決めてしまい、後日決議の有効性が争われる失敗がある。第13条のように特別多数決議を要する事項を明記し、総会運営時に決議要件を確認することが対策となる。第二に、修繕積立金と管理費の会計を区分せずに運用し、大規模修繕の時期になって資金不足が判明する失敗があるが、第8条第3項のように使途を区分して経理することが対策となる。第三に、管理費等の滞納が発生した際、規約に遅延損害金や先取特権行使の根拠が明記されておらず、回収に時間を要する失敗があるが、A-1のように遅延損害金率をあらかじめ規約に定めておくことが有効である。決議要件や滞納対応の具体的な進め方はマンションの管理規約や実情によって異なるため、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 専有部分と共用部分の範囲を別表等で具体的に特定したか
• [ ] 共有持分の算定方法(専有部分の床面積割合等)を明記したか
• [ ] 専有部分の用途制限(住居専用等)を明確にしたか
• [ ] 管理費と修繕積立金の会計区分及び使途を明記したか
• [ ] 修繕積立金の取崩し要件(総会決議の要否)を定めたか
• [ ] 管理費等滞納時の遅延損害金率及び回収手段を明記したか
• [ ] 専用使用権の対象部分と専用使用料の有無を明確にしたか
• [ ] 理事会・総会の権限分配(通常決議事項と理事会決議事項)を確認したか
• [ ] 規約変更等、特別多数決議(4分の3以上)を要する事項を明記したか
• [ ] 使用細則への委任事項の範囲を明確にしたか
• [ ] 占有者(賃借人等)への規約遵守義務の及ぼし方を定めたか
• [ ] 会計年度及び決算承認の手続を定めたか