⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

既存住宅売買瑕疵保険の付保に関する覚書

第1部: 書式本文

第1条(前提) 売主甲、買主乙及び検査事業者丙は、別紙物件目録記載の中古住宅(以下「本物件」という。)の売買にあたり、既存住宅売買瑕疵保険(以下「本保険」という。)の付保について次のとおり確認する。

第2条(本保険の概要) 本保険は、住宅瑕疵担保責任保険法人が引き受ける保険であり、引渡し後に本物件の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に瑕疵が発見された場合に、補修費用等が填補されるものである。

第3条(検査の実施) 丙は、本保険の付保に先立ち、本物件について住宅瑕疵担保責任保険法人の定める検査基準に基づく現場検査を実施する。

第4条(検査費用及び保険料の負担) 検査費用及び保険料の合計金〇〇円は、〔選択A: 甲(売主)の負担/選択B: 乙(買主)の負担/選択C: 甲乙折半〕とする。

第5条(検査結果に基づく是正) 検査の結果、保険の付保基準に適合しない事象が発見された場合、甲は当該事象を是正した後、丙による再検査を受ける。

第6条(保険期間及び付保範囲) 本保険の保険期間は引渡日から〔選択A: 5年間/選択B: 2年間〕とし、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵を対象とする。

第7条(保険金請求権者) 本保険の保険金請求権は、既存住宅売買瑕疵保険にあっては、原則として買主(乙)に帰属するものとし、乙が保険法人に対し直接保険金を請求することができる。

第8条(保険付保の証明) 丙は、本保険の付保が完了したときは、付保証明書を甲及び乙に交付する。

第9条(特定住宅瑕疵担保責任履行確保法との関係) 本物件が新築住宅である場合に適用される特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく資力確保措置とは、本保険が対象とする既存住宅売買瑕疵保険は異なる制度であることを甲乙丙は相互に確認する。

第10条(スケジュールの確認) 甲乙丙は、検査の申込みから付保証明書の交付までに要する標準的な期間を事前に確認し、引渡日までに手続が完了するよう調整する。

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 売主向けの修正

A-1. 是正費用の上限設定

追加条文例:「第5条の是正に要する費用が金〇〇円を超える場合、甲は本保険の付保を断念し、代わりに契約不適合責任免責特約を適用することを買主に提案できる。」 一言解説: 検査により多額の是正費用が判明した場合に、売主が保険付保に固執せず代替手段を選択できるようにする修正である。

B. 買主向けの修正

B-1. 保険付保を売買契約の停止条件とする条項の追加

追加条文例:「本契約は、引渡日までに本保険の付保が完了することを条件として効力を生じるものとし、付保が完了しない場合、乙は無条件で契約を解除することができる。」 一言解説: 買主が瑕疵保険による保護を重視する場合、保険付保の完了を契約の効力要件とする強い修正である。

C. 検査事業者向けの修正

C-1. 検査結果の説明義務の明記

追加条文例:「丙は、検査の結果を甲及び乙双方に対し、専門用語を避けた分かりやすい説明とともに書面で交付する。」 一言解説: 検査結果の技術的な内容が当事者に正確に伝わるよう、平易な説明を行う義務を明記する修正である。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

使う場面/使ってはいけない場面 本書式は、中古住宅の売買において、引渡し後に発見される瑕疵に備え、既存住宅売買瑕疵保険への加入手続を進める場面で用いる。新築住宅の売買における資力確保措置(住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は瑕疵担保責任保険への加入)とは対象・根拠法令が異なるため、新築住宅の取引には適用すべきでない。また、既に契約不適合責任免責特約により売主が広範な免責を受けている場合、保険付保と免責特約の内容に矛盾がないかを整理する必要がある。

根拠法令 既存住宅売買瑕疵保険は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づき国土交通大臣の指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人が引き受ける保険商品であり、検査基準や保険約款は各保険法人が定める。新築住宅については、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)に基づき、建設業者及び宅地建物取引業者に対して住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅瑕疵担保責任保険への加入(資力確保措置)が義務付けられているが、これは新築住宅の売主に対する法的義務であり、既存住宅(中古住宅)の売主にはこの義務は課されていない。既存住宅売買瑕疵保険への加入は任意であるが、加入することで買主は保険法人に対し直接保険金を請求できる利点があり、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明において、既存住宅の瑕疵担保責任保険への加入の有無等の説明が求められる。

実務でよくある失敗と対策 第一に、新築住宅向けの資力確保措置と既存住宅売買瑕疵保険を混同し、両者の適用場面や法的義務の有無を誤って説明してしまう失敗がある。第9条のように両制度が異なるものであることを確認的に明記することが重要である。第二に、検査基準に適合しない事象が発見されたにもかかわらず是正をせずに保険付保を断念し、そのことを買主に十分説明しないまま契約不適合責任免責特約のみで処理しようとする失敗がある。A-1のように是正費用の上限を設定しつつ、代替手段への切替えを買主に説明するプロセスを設けることが望ましい。第三に、保険金請求権の帰属(売主か買主か)を確認せず、瑕疵が発覚した際にどちらが保険法人に請求すべきか分からず対応が遅れる失敗がある。第7条のように請求権者を明確にしておくことが重要である。

第四に、保険付保の手続には検査から証券発行まで一定の日数を要することを考慮せず、引渡日直前に検査を申し込み、保険付保が引渡しに間に合わない失敗もある。検査及び付保手続に要する標準的な期間を事前に保険法人に確認し、余裕をもったスケジュールを組む必要がある。第五に、保険料や検査費用を売買代金に含めて一括処理してしまい、後日、保険を実際に利用しなかった場合の精算方法が不明確なまま紛争になる失敗もある。保険料及び検査費用は売買代金とは別建てで明記し、支払時期・返金の有無について明確にしておくことが望ましい。

既存住宅売買瑕疵保険の加入要件や検査基準は保険法人ごとに異なる部分があるため、契約締結前に保険法人及び専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 対象住宅が新築ではなく既存住宅であることを確認したか
• [ ] 利用する保険法人及びその検査基準を確認したか
• [ ] 検査費用・保険料の負担者を確認したか
• [ ] 検査結果に基づく是正の要否及びその費用上限を検討したか
• [ ] 保険期間(5年又は2年)及び付保範囲を確認したか
• [ ] 保険金請求権者(売主か買主か)を確認したか
• [ ] 新築住宅向けの資力確保措置と混同していないか確認したか
• [ ] 契約不適合責任免責特約との整合性を確認したか
• [ ] 検査から付保完了までの標準的な所要日数を確認し、余裕あるスケジュールとしたか
• [ ] 保険料・検査費用の支払時期及び未利用時の精算方法を明確にしたか