⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

ペット飼育に関する特約・誓約書

第1部: 書式本文

ペット飼育に関する特約及び誓約書

貸主【貸主氏名・名称】(以下「甲」という。)は、借主【借主氏名・名称】(以下「乙」という。)に対し、甲乙間の下記賃貸借契約(以下「原契約」という。)に関し、次の条件でペットの飼育を承諾する(以下「本特約」という。)。乙は、本特約の内容を誓約する。

第1条(原契約の特定) - 物件所在地: 【物件所在地】 - 物件名称・号室: 【建物名称・号室】 - 原契約締結日: 【原契約締結日】

第2条(飼育を許可するペットの範囲) 1. 甲が乙に飼育を許可するペットは、次のとおりとする。 - 種類: 【犬・猫等】 - 品種: 【品種】 - 頭数: 【 】頭以内 - 体重・体高の上限: 【 】キログラム以内、体高【 】センチメートル以内 2. 前項に定める範囲を超えて飼育し、又は許可のない種類の動物を飼育してはならない。

第3条(飼育に関する遵守事項) 1. 乙は、狂犬病予防法に基づく登録及び予防注射(犬の場合)、その他関係法令上必要な手続を行う。 2. 乙は、ペットを共用部分(廊下、エレベーター、エントランス等)で移動させるときは、キャリーバッグに入れるか、又は抱きかかえるものとする。 3. 乙は、ペットの鳴き声、臭気、抜け毛等により近隣に迷惑を及ぼさないよう、しつけ及び衛生管理を徹底する。 4. 乙は、ペットの排せつ物を室内及び共用部分において速やかに処理する。

第4条(原状回復に関する加算敷金) 1. 乙は、本特約締結にあたり、原契約の敷金に加え、ペット飼育に伴う原状回復費用に充当するための加算敷金として金【 】円を甲に預託する。 2. 加算敷金は、原契約終了時、ペット飼育に起因する損耗の原状回復費用に優先して充当し、残額があれば乙に返還する。

第5条(通常損耗との区別) 甲及び乙は、ペット飼育により生じた引っかき傷、臭気の付着、フローリングの損傷等は、民法第621条にいう通常損耗には含まれず、乙の負担による原状回復の対象となることを確認する。

第6条(近隣苦情への対応) 1. 乙は、ペットに関する苦情が近隣又は管理組合等から甲に寄せられた場合、甲からの是正要請に速やかに対応する。 2. 乙が是正要請に応じず、又は同様の苦情が繰り返される場合、甲は本特約を解除し、以後のペット飼育を禁止することができる。

第7条(特約違反時の措置) 1. 乙が本特約に違反して無許可のペットを飼育し、又は許可範囲を超えて飼育していることが判明したときは、甲は乙に対し是正を求めることができる。 2. 乙が相当期間内に是正しないときは、甲は本特約を解除するとともに、原契約の重大な用法違反として原契約自体の解除を検討することができる。

第8条(協議事項) 本特約に定めのない事項は、甲乙誠実に協議して定める。

以上、本特約締結の証として本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各1通を保有する。

【締結日】

甲(貸主): 【住所】 【氏名・名称】 印 乙(借主): 【住所】 【氏名・名称】 印 立会人(管理会社): 【管理会社名】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 貸主向け(多頭飼育を防止したい場合)

A-1 第2条の修正例 「乙は、本特約で許可された頭数を超えてペットを飼育してはならず、繁殖等により頭数が増加した場合は、速やかに甲に届け出て譲渡先を確保する等の措置を講じるものとする。無届けの多頭飼育が判明した場合、甲は直ちに是正を求め、是正されないときは本特約を解除する。」 一言解説: 多頭飼育崩壊は近隣トラブルや衛生問題に直結するため、頭数管理と繁殖時の対応をあらかじめ明記しておくことが有効である。

B節: 借主向け(飼育実績を示して交渉したい場合)

B-1 第3条への追加提案 「乙は、本物件への入居に先立ち、飼育予定のペットについて、しつけの状況、既往のワクチン接種証明、他の居住形態での飼育実績等を甲に提示し、飼育環境が適切であることを説明する。」 一言解説: 借主側からは、しつけの状況やワクチン接種証明等の客観的資料を提示することで、貸主の懸念を払拭し、飼育許可の交渉を有利に進めやすくなる。

C節: 管理会社向け(近隣苦情の記録・エスカレーション手順を整備する場合)

C-1 第6条への追加例 「管理会社は、ペットに関する苦情を受けたときは、苦情内容、発生日時、対応状況を記録し、【 】回目の苦情以降は貸主に報告のうえ、乙に対する書面での是正勧告に切り替える。」 一言解説: 管理会社が窓口となる場合、苦情対応を属人的にせず記録・エスカレーション基準を設けておくことで、公平かつ一貫した対応が可能になる。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、賃貸物件でペットの飼育を条件付きで認める場合に、飼育条件と原状回復に関する取り決めを明確にする場面で使用する。ペット飼育を全面的に禁止する物件においては本書式は不要であり、また分譲マンションの賃貸において管理規約自体がペット飼育を禁止している場合は、貸主が個別に承諾しても管理規約違反の問題は解消されない点に注意が必要である。

根拠法令は、民法第616条が準用する第594条第1項の用法遵守義務であり、賃貸借契約において通常ペット飼育禁止特約が付されている場合、無断飼育は用法違反として契約解除事由(民法第541条)となりうる。本特約は、この禁止を個別に解除し飼育を許可するものである。原状回復との関係では、民法第621条が、賃借人の通常の使用及び収益によって生じた損耗(通常損耗)並びに経年変化については原状回復義務を負わないと定めているが、ペットによる引っかき傷や臭気の付着等は、通常の人の使用により生じる損耗とは異なると解されており、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにおいても、ペットによる毀損は借主負担とされる例が多い。

実務でよくある失敗の一つ目は、飼育を許可する条件(頭数・種類・サイズ)を曖昧にしたまま「小型犬可」等の抽象的な記載にとどめ、後日想定より大型の犬や複数頭が飼育され、他の入居者とのトラブルに発展することである。第2条のように、頭数・品種・体重・体高の上限を具体的に数値で定めておくことが重要である。

二つ目の失敗は、ペット飼育に伴う原状回復費用を通常の敷金の範囲内で処理しようとし、実際の損耗費用が敷金を超過した場合の請求根拠が曖昧になることである。第4条のように加算敷金を設定し、ペット由来の損耗費用への優先充当を明記しておくことで、退去時の精算がスムーズになる。

三つ目の失敗は、近隣からの苦情が繰り返されているにもかかわらず、貸主が具体的な是正要請や特約解除の手続を取らず、放置してしまうことである。第6条・第7条のように、苦情対応から是正要請、特約解除、原契約解除の検討に至るまでの段階的な対応フローを明記しておくことが望ましい。

管理規約とペット飼育特約の優先関係や、通常損耗とペット由来の損耗の具体的な区別の基準については、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 分譲マンションの場合、管理規約でペット飼育が禁止されていないか確認したか
• [ ] 許可する種類・品種・頭数・サイズの上限を具体的に定めたか
• [ ] 狂犬病予防法上の登録・予防注射等の遵守事項を明記したか
• [ ] 共用部分での移動方法(キャリーバッグ使用等)を定めたか
• [ ] 加算敷金の額と原状回復費用への充当方法を明記したか
• [ ] ペット由来の損耗が通常損耗に含まれない旨を明記したか
• [ ] 近隣苦情発生時の是正要請から特約解除に至る手順を定めたか
• [ ] 特約違反時の原契約解除の検討可能性を明記したか
• [ ] 入居前のしつけ状況・ワクチン接種証明等の確認プロセスを設けたか
• [ ] 多頭飼育・繁殖時の届出義務を定めたか