⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

敷金の承継に関する確認書

第1部: 書式本文

【旧所有者(旧貸主)】【売主商号・氏名】(以下「甲」という。)、【新所有者(新貸主)】【買主商号・氏名】(以下「乙」という。)及び【賃借人】【借主氏名】(以下「丙」という。)は、甲乙間の令和【 】年【 】月【 】日付売買契約(以下「原売買契約」という。)に基づき、下記物件に係る賃貸借契約(以下「原賃貸借契約」という。)上の敷金返還債務の承継について、次のとおり確認する(以下「本確認書」という。)。

第1条(対象物件及び対象契約) 本確認書の対象物件は【所在地】【建物名・号室】(以下「本物件」という。)とし、対象契約は甲丙間で令和【 】年【 】月【 】日付で締結された原賃貸借契約とする。

第2条(敷金預り額の確認) 1. 甲及び丙は、丙が原賃貸借契約締結時に甲に対して交付した敷金の額が金【 】円であることを相互に確認する。 2. 甲は、前項の敷金について、本確認書締結日までに生じた未払賃料、原状回復費用その他原賃貸借契約に基づく丙の甲に対する債務への充当額が金【 】円であり、充当後の残額(以下「本件承継敷金」という。)が金【 】円であることを表明する。

第3条(敷金返還債務の承継) 甲及び乙は、民法第605条の2第4項の規定に基づき、本物件の所有権移転に伴い甲が丙に対して負う本件承継敷金の返還債務が、原売買契約の効力発生日である令和【 】年【 】月【 】日(以下「承継日」という。)をもって乙に当然に承継されることを確認する。

第4条(承継金の授受) 1. 甲は、承継日までに、本件承継敷金相当額を乙に交付する。 2. 前項の交付は、原売買契約に定める売買代金決済時に相殺又は充当する方法によることができる。

第5条(丙に対する通知) 乙は、承継日から【 】日以内に、丙に対し、本件承継敷金の額及び以後の敷金返還請求先が乙となる旨を書面又は電磁的方法により通知する。

第6条(丙の異議) 丙は、第2条に定める敷金預り額及び充当額について、本確認書締結日から【 】日以内に異議を述べないときは、これに同意したものとみなす。ただし、丙が別途保管する領収書等により異なる事実が判明したときは、この限りでない。

第7条(表明保証) 甲は、乙及び丙に対し、本確認書締結日現在、本件承継敷金以外に丙から預り金その他名目を問わず金銭を預かっていないことを表明し、保証する。

第8条(原状回復費用の取扱い) 承継日後に生じる原状回復費用その他丙の債務不履行に基づく損害については、乙が本件承継敷金の範囲内で丙に対し充当することができるものとし、甲は当該充当について異議を述べない。

第9条(費用負担) 本確認書の作成及び通知に要する費用は、別途合意がない限り甲乙が均等に負担する。

第10条(協議事項) 本確認書に定めのない事項及び本確認書の解釈に疑義が生じた事項については、甲乙丙が誠実に協議のうえ解決する。

以上を証するため、本確認書3通を作成し、甲乙丙記名押印のうえ各1通を保有する。

令和【 】年【 】月【 】日

甲(旧貸主) 住所:【 】 氏名:【 】 印 乙(新貸主) 住所:【 】 氏名:【 】 印 丙(借主) 住所:【 】 氏名:【 】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 旧貸主(売主)向け

A-1 第3条の修正例 「甲は、承継日をもって本件承継敷金の返還債務を免れるものとし、乙は当該債務を承継することを承諾する。丙は、承継日以降、本件承継敷金の返還を甲に請求しない。」 一言解説: 旧貸主にとって最大の関心事は、地位承継後に借主から二重に敷金返還を請求されないことである。免責の趣旨を条文上に明記し、丙の請求先限定を対抗要件的に明示しておくと、売買決済後の紛争予防に資する。

A-2 第7条の修正例 「甲は、本件承継敷金の算定根拠となった賃貸借台帳及び入出金記録の写しを乙に交付済みであることを確認する。」 一言解説: 旧貸主の表明保証は、根拠資料の提出とセットにしないと実効性を欠く。台帳の写しを添付書類として本確認書に綴じ込む運用が望ましい。

B節: 新貸主(買主・新所有者)向け

B-1 第4条の修正例 「乙は、承継日における本件承継敷金相当額を、原売買契約の売買代金から控除する方法により決済する。控除額と第2条の確認額に差異が生じた場合、甲は差額を乙に現金で支払う。」 一言解説: 新貸主は敷金相当額を代金決済時に精算することが多いが、決済実務では端数や充当計算のタイミングのずれが生じやすい。差額精算条項を明記し、決済後の追加請求リスクを条文上で手当てする。

B-2 第8条の修正例 「乙は、承継日後に判明した承継日以前の原因による原状回復費用について、本件承継敷金の範囲を超える部分は甲に請求しないものとする。」 一言解説: 新貸主が過大な原状回復費用を旧貸主に転嫁しようとする紛争が生じやすいため、承継敷金の範囲を明確な上限として固定しておく。

C節: 借主向け

C-1 第6条の修正例 「丙は、本確認書に記載された敷金預り額及び充当額の根拠資料(領収書、賃料台帳等)の開示を甲及び乙に求めることができる。甲及び乙は、丙の請求から【 】日以内にこれに応じる。」 一言解説: 借主は敷金額の算定過程を確認する手段が乏しいことが多い。開示請求権を明記することで、承継後の敷金額をめぐる紛争を事前に予防できる。

C-2 第5条の修正例 「丙は、乙からの通知を受領するまでの間に甲に対して行った賃料の支払を、乙に対する弁済とみなすことに同意する。」 一言解説: 地位承継の効力発生から実際の通知到達までにタイムラグが生じることは避けられない。通知未到達期間中の弁済先を明確にし、丙が二重払いのリスクを負わないようにする。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、収益物件の売買により賃貸人たる地位が旧所有者から新所有者へ移転する場面のうち、特に敷金返還債務の帰属先を書面で確定させたい場合に用いる。民法第605条の2第4項は、賃貸人たる地位が移転した場合、敷金は旧賃貸人に生じた債権債務を控除した残額について新賃貸人に承継される旨を定めており、本確認書はこの法定承継効果を当事者間で確認し、金額を確定させる機能を持つ。他方、賃貸人たる地位の移転自体を伴わない場合(たとえば信託受益権の譲渡のみで登記名義人が変わらない場合など)や、敷金以外の預り金(保証金、更新料の前受分等)を主たる対象とする場合には、本書式は適合しない。

実務でよくある失敗の第一は、充当済額の計算根拠を確認しないまま承継額を確定させてしまうことである。旧貸主が把握している未収賃料と実際の入金記録に齟齬があると、承継後に新貸主が過大な承継額を丙に返還する義務を負うおそれがある。第2条及び第7条のように、根拠資料の提出と表明保証をセットにする条項設計が対策となる。第二に、承継の事実を借主へ通知するタイミングが遅れ、通知到達前に借主が旧貸主に賃料を支払ってしまい、弁済の効力が争われる例がある。第5条・C-2のように、通知未到達期間の弁済先を明記することで、この種の紛争を予防できる。第三に、原状回復費用の負担区分が曖昧なまま承継が行われ、承継日をまたぐ損傷について新旧貸主のいずれが借主に請求できるかが不明確になる例がある。承継日を基準時として費用区分を明記する第8条のような手当てが必要である。

なお、消費税の課税区分や適格請求書等保存方式(インボイス制度)との関係で、敷金の性質(賃料充当予定部分の有無)によって処理が異なる場合があるため、税務上の取扱いについては別途税理士等の確認を得ることが望ましい。個別の事案における敷金額の算定方法や承継の有効性については、事案の具体的な事実関係に応じて弁護士等の専門家に確認することを推奨する。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 対象物件の所在地・登記事項証明書上の表示と本文の記載が一致しているか確認した
• [ ] 原賃貸借契約書に記載された敷金額と、実際の入出金記録上の預り額が一致するか確認した
• [ ] 承継日までに生じた未払賃料・損害賠償等の充当額とその根拠資料を確認した
• [ ] 承継日(所有権移転の効力発生日)を登記原因証明情報等と整合させて特定した
• [ ] 承継金の授受方法(現金交付か売買代金からの控除か)を売買契約書の決済条項と整合させた
• [ ] 借主への通知の方法・期限・送付先住所を確認した
• [ ] 敷金以外の預り金(保証金、更新料前受分等)の有無を確認し、対象外である旨を明記した
• [ ] 表明保証条項の対象事項(預り金の網羅性等)が実態と一致しているか確認した
• [ ] 承継日後の原状回復費用の負担区分を明確にしたか確認した
• [ ] 署名押印者が甲乙丙それぞれの正当な代表権・代理権を有することを確認した