サブリース原賃貸借契約書（特定賃貸借・サブリース新法対応・監修用ドラフト）

⚠ 本ファイルは弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布を禁止する。

商品ID: sublease-gen-chintaishaku-keiyaku / 価格: 4,980円 / 立場バージョン: オーナー有利・サブリース業者有利・標準（中立）

本ドラフトは、賃貸住宅の所有者（オーナー）が、転貸目的で賃貸住宅管理業者等（以下「サブリース業者」という。）に建物を一括賃貸し、サブリース業者がこれを入居者へ転貸する形態（いわゆるサブリース方式）における原賃貸借契約（マスターリース契約）を対象とする。この類型は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下「賃貸住宅管理業法」という。）上の「特定賃貸借契約」に該当し、サブリース業者（特定転貸事業者）には勧誘時の誇大広告等の禁止（同法28条）、不当な勧誘等の禁止（同法29条）、契約締結前の重要事項説明義務（同法30条）、契約締結時書面の交付義務（同法31条）が課される。第1部にはこれらの規制趣旨を踏まえた標準（中立）版を掲載する。

第1部: 契約書本文（標準版・中立）

特定賃貸借契約書（サブリース原賃貸借契約書）

貸主（オーナー）〇〇〇〇（以下「甲」という。）とサブリース業者〇〇〇〇（以下「乙」という。）とは、末尾表示の建物（以下「本物件」という。）について、次のとおり特定賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結する。

記

賃貸借期間：〇〇〇〇年〇〇月〇〇日から〇〇年間 賃料（乙が甲に支払う原賃料）：月額金〇〇〇〇円 免責期間：新規入居募集期間中及び原状回復工事期間中、それぞれ最大〇か月間 転貸の目的：乙が本物件を第三者（入居者）に転貸すること

第1条（契約の性質）

1. 本契約は、賃貸住宅管理業法第2条第4項に定める特定賃貸借契約（マスターリース契約）であり、乙は同条第5項に定める特定転貸事業者に該当する。
2. 甲は乙に対し、本物件を転貸の目的で賃貸し、乙はこれを賃借する。

第2条（重要事項説明）

1. 乙は、本契約の締結に先立ち、賃貸住宅管理業法第30条に基づき、甲に対し、賃料の設定根拠、賃料改定の条件、契約期間、甲から乙への解約条件、乙から甲への解約条件、修繕の実施主体・費用負担、原状回復の負担等について記載した書面を交付し、宅地建物取引士又は業務管理者による説明に相当する説明を行った。
2. 甲は、前項の説明を受け、その内容を理解したうえで本契約を締結することを確認する。

第3条（賃貸借期間）

本契約の賃貸借期間は上記のとおりとする。期間満了の〇か月前までに甲乙いずれからも更新拒絶の書面による意思表示がない場合、本契約は同一条件でさらに〇年間更新されるものとし、以後も同様とする。

第4条（原賃料）

1. 乙は、甲に対し、原賃料を毎月末日までに翌月分を甲の指定する銀行口座に振り込む方法により支払う。
2. 経済事情の変動、公租公課の増減、近傍同種の建物の賃料相場との比較その他の事情により原賃料が不相当となったときは、甲又は乙は、相手方に対し、将来に向かって原賃料の改定を請求することができる。
3. 前項の規定は、本契約に原賃料を減額しない旨の特約がある場合であっても適用を妨げられない。

第5条（賃料保証に関する説明の確認）

1. 乙は、本契約締結にあたり、原賃料が空室状況にかかわらず契約期間中一定の金額で保証されるかのような表示又は説明を行っていないことを確認する。
2. 甲は、前条第3項のとおり、乙が原賃料の減額を請求する権利（借地借家法第32条）を有し、契約書上「賃料は減額しない」旨の記載があっても当該権利の行使が妨げられないことを理解している。

第6条（転貸の承諾）

1. 甲は、乙が本物件を転貸の目的で使用し、入居者との間で転貸借契約を締結することをあらかじめ承諾する。
2. 乙は、転貸借契約の締結にあたり、入居者に対し、本契約が特定賃貸借契約に基づくものであり、乙が転貸人としての地位を有することを説明する。
3. 乙は、転貸借契約の内容（賃料、契約期間、契約類型が定期建物賃貸借か普通建物賃貸借か等）について、甲の求めに応じて報告する。

第7条（原状回復及び修繕の分担）

1. 本物件の構造耐力上主要な部分及び屋根、外壁等の大規模修繕は、甲の負担において実施する。
2. 入居者の入替えに伴う通常の原状回復（クロス張替え、ハウスクリーニング等）及び小規模な設備修繕の費用負担については、別紙負担区分表による。
3. 乙は、本物件に修繕を要する箇所を発見したときは、遅滞なく甲に通知する。

第8条（免責期間）

1. 新規に乙が本物件の賃貸借を開始した後の入居者募集期間及び入居者退去後の原状回復工事期間中は、乙は甲に対し原賃料の支払義務を負わない（以下「免責期間」という。）。
2. 免責期間は、それぞれ上記記載の期間を上限とする。

第9条（解約）

1. 乙は、甲に対し、解約希望日の〇か月前までに書面で通知することにより、本契約を中途解約することができる。
2. 甲が本契約の解約を申し入れる場合、借地借家法第28条の規定により、正当の事由があると認められる場合でなければ、解約の申入れをすることができない。この場合の正当の事由の有無は、甲及び乙が本物件の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに財産上の給付をする旨の申出をした場合における当該申出を考慮して判断される。
3. 甲が乙に対し立退料その他の財産上の給付を申し出ることは、正当の事由を補完する一事情となり得るが、それのみで当然に正当の事由が具備されるものではない。

第10条（乙の転貸人としての義務）

1. 乙は、入居者との転貸借契約に基づく転貸人としての義務（修繕義務、敷金返還義務等）を自己の責任において履行する。
2. 甲が乙との本契約を解約又は本契約が終了した場合における入居者との転貸借契約の帰趨（甲が転貸人の地位を承継するか否か等）については、事前に甲乙間で協議し、書面で定める。

第11条（乙の管理業務）

乙が本物件について賃貸住宅管理業法上の管理業務（入居者からの賃料収受、修繕手配、苦情対応等）を行う場合、その内容及び委託手数料に相当する額の扱いについては、本契約とは別に管理受託契約を締結して定める。

第12条（反社会的勢力の排除）

1. 甲及び乙は、自己（自己の役員を含む。）が暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業その他これらに準ずる者に該当しないことを表明し、保証する。
2. 前項の表明保証に違反した場合、相手方は何らの催告を要せず本契約を解除することができる。

第13条（協議事項）

本契約に定めのない事項又は疑義が生じた事項については、甲及び乙が誠意をもって協議のうえ解決する。

第14条（合意管轄）

本契約に関する紛争については、本物件の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

以上、本契約締結の証として本書2通を作成し、甲・乙記名押印のうえ、各自1通を保有する。

〇〇〇〇年〇〇月〇〇日

（甲）住所　　氏名　　　　　　　印 （乙）住所　　商号又は名称　　代表者名　　　印　　賃貸住宅管理業者登録番号　〇〇〇〇

物件の表示：所在・家屋番号・種類・構造・戸数・床面積

第2部: 立場別修正パターン

A. オーナー有利バージョンへの変更

A-1. 第9条（解約）に乙の解約予告期間の延長を追加

修正後: 「乙が本契約を解約する場合、解約希望日の6か月前までに書面で甲に通知しなければならない」旨に延長し、乙都合による突然の解約による空室リスク（乙の転貸事業撤退リスク）から甲を保護する。

A-2. 第4条（原賃料）に増額改定の協議頻度を明記

追加条文例: 「甲及び乙は、2年ごとに原賃料の見直しについて協議するものとする。」

解説: 賃料改定を求める権利自体は法定されているが（第4条第2項）、定期的な協議の機会を契約上明記することで、甲が改定交渉を申し入れやすくする。

A-3. 第7条（原状回復及び修繕の分担）の乙の負担範囲を拡大

修正後: 「入居者の入替えに伴う通常の原状回復費用は、乙の負担とする」旨に変更し、乙（サブリース業者）が管理事業者としての専門性を活かして費用を圧縮する余地を持たせる。

A-4. 第8条（免責期間）の上限を短縮

修正後: 免責期間の上限を「新規募集時1か月、原状回復期間中1か月」等、より短い期間に限定する。

A-5. 第10条（乙の転貸人としての義務）に契約終了時の甲への地位移転を明記

追加条文例: 「本契約が終了した場合、乙・入居者間の転貸借契約上の転貸人の地位は、原則として甲に移転するものとし、甲は当該転貸借契約の内容を承継する。」

B. サブリース業者有利バージョンへの変更

B-1. 第9条（解約）の乙の解約予告期間を短縮

修正後: 「乙は、解約希望日の3か月前までに書面で甲に通知することにより、本契約を中途解約することができる」旨、法定の要件を満たす範囲でより短い予告期間とする。

B-2. 第7条（原状回復及び修繕の分担）の乙の負担範囲を限定

修正後: 「入居者の入替えに伴う通常の原状回復費用は甲の負担とし、乙は入居者からの敷金の範囲内で入居者に請求できる費用のみを収受する」旨に変更する。

B-3. 第4条（原賃料）に賃料改定の発議権を乙に限定

修正後: 「原賃料の改定は、乙からの請求によってのみ協議を開始するものとする」旨とし、甲からの増額請求の頻度を抑制する（ただし借地借家法32条上、甲の増額請求権自体を排除することはできない点に留意する必要がある）。

B-4. 第8条（免責期間）の上限を延長

修正後: 免責期間の上限を「新規募集時3か月、原状回復期間中2か月」等、より長い期間に延長し、乙の空室リスクを軽減する。

B-5. 第11条（乙の管理業務）に管理手数料の原賃料への充当を明記

修正後: 「乙が本物件について行う管理業務の対価は、原賃料と転貸料との差額（サブリース差益）に含まれるものとし、別途の管理委託契約を要しない」旨に簡素化する。

C. 標準（中立）バージョンの位置づけ

第1部の本文がこれに該当する。賃貸住宅管理業法上の特定賃貸借契約の規制趣旨（重要事項説明義務、誇大広告・不当勧誘の禁止の実質化としての賃料保証表示の適正化）を確実に反映しつつ、甲乙双方の利害をバランスさせる構成とする。

D. 契約締結前チェックリスト（甲・オーナー向け）

甲が本契約への署名前に確認すべき代表的な事項を整理すると、次のとおりである。

• 重要事項説明（第2条）を契約締結日より十分前（少なくとも1週間程度）に受けたか
• 「家賃保証」「30年一括借上げ」等の表示が、免責期間・賃料改定の可能性を含めて正確に説明されたか
• 免責期間（第8条）の上限日数が具体的に示されているか
• 大規模修繕の実施主体・費用負担（第7条）が明確か
• 乙からの中途解約の予告期間（第9条）が自己の資金計画上許容できる期間か

E. 契約締結前チェックリスト（乙・サブリース業者向け）

• 賃貸住宅管理業法上の登録要件（管理戸数200戸以上の場合の登録義務）を満たしているか
• 重要事項説明を行う者が業務管理者又はこれに相当する要件を満たしているか
• 甲への説明資料に誇大広告等の禁止規定に抵触する表現がないか

第3部: 逐条解説（購入者向け）

総論（サブリース新法の趣旨） 2020年施行の賃貸住宅管理業法（いわゆる「サブリース新法」）は、施主・オーナーが「家賃保証」等の説明を過信してサブリース契約を締結し、後日の賃料減額や解約を巡るトラブルが多発した社会問題を背景に制定された。特定転貸事業者（サブリース業者）には、誇大広告等の禁止（28条）、不当な勧誘等の禁止（29条）、契約締結前の重要事項説明義務（30条）、契約締結時書面の交付義務（31条）が課され、違反には業務停止命令等の行政処分及び罰則の対象となり得る。

第1条（契約の性質） 特定賃貸借契約及び特定転貸事業者の定義（賃貸住宅管理業法2条4項・5項）を確認する条項。個人間の一括賃貸であっても、転貸を目的とする場合は同法の規制対象になり得る点に留意が必要である。

第2条（重要事項説明） 賃貸住宅管理業法30条は、契約締結前に、賃料の設定根拠、契約期間、解約条件、修繕費用の負担等について書面を交付し説明することを義務付けている。この説明を怠った場合、行政処分の対象となるほか、説明義務違反を理由とする損害賠償請求（不法行為又は契約締結上の過失）の根拠ともなり得る。

第3条（賃貸借期間） サブリース契約は長期間（10年〜30年）にわたる例が多く、期間中の賃料改定・解約条件が甲の事業計画（ローン返済計画等）に直結するため、契約締結前の説明内容と条項の整合性を確認することが特に重要である。

第4条（原賃料） 借地借家法32条の賃料増減請求権は、サブリース契約にも適用があるとするのが確立した判例の立場である（最高裁平成15年10月21日判決）。「契約期間中は減額しない」旨の特約があっても、この賃料減額請求権を排除する効力は認められないとされている点は、オーナーへの説明において最も誤解を生みやすいポイントである。

第5条（賃料保証に関する説明の確認） 「30年一括借上げ」「家賃保証」といった表現が、恒久的に一定額の賃料が保証されるかのような誤認を与える例が社会問題化したことを踏まえ、賃貸住宅管理業法28条は誇大広告等を禁止し、29条は将来の家賃減額の可能性を含む事項について故意に事実を告げない行為等を「不当な勧誘」として禁止している。本条は、これらの規制趣旨を契約書上でも確認的に明記するものである。

第6条（転貸の承諾） サブリース契約の本質的要素である転貸の承諾を明記する条項。転貸借契約の内容（特に定期建物賃貸借か普通建物賃貸借か）は、原賃貸借契約終了時の入居者保護の在り方に影響するため、甲が把握できる仕組みを設けておくことが望ましい。

第7条（原状回復及び修繕の分担） 大規模修繕（構造・屋根・外壁等）と小規模修繕・原状回復（内装等）の負担区分を明確にしておかないと、長期契約の途中で費用負担を巡る紛争が生じやすい。

第8条（免責期間） 新規契約開始時や退去時の空室期間中、乙が甲に賃料を支払わない「免責期間」は、サブリース契約特有の条項であり、期間の長短が甲の収益計画に直結するため、契約締結前の重要事項説明で明確に説明されるべき事項である。

第9条（解約） 甲（オーナー・貸主）からの解約には借地借家法28条の正当事由が必要である一方、乙（サブリース業者・借主）からの解約は比較的自由に行いやすいという非対称性が、サブリース契約の構造的なリスクである。乙が事業採算の悪化を理由に解約した場合、甲は自ら入居者を新規に募集する体制に急遽転換せざるを得なくなる点に留意すべきである。

第10条（乙の転貸人としての義務） 原賃貸借契約が終了した場合の転貸借契約（入居者との契約）の帰趨は、借地借家法及び判例上、原則として転貸借契約も終了するのが一般的だが、居住者保護の観点から、甲が転貸人の地位を承継する処理を契約上定めておく例が実務上推奨される。

第11条（乙の管理業務） 原賃貸借契約と管理受託契約（賃貸住宅管理業法にいう「管理業務」の委託契約）を区別する条項。両者が混同されると、乙の管理業務に係る重要事項説明義務（同法13条）と、特定賃貸借契約に係る重要事項説明義務（同法30条）のいずれの規制が適用されるかが不明確になるため、書面上も明確に分離することが望ましい。

第12条〜第14条（反社条項・協議・管轄） 一般的な賃貸借契約と共通する標準条項。

サブリース契約を巡る社会問題と規制の経緯（購入者向け補足）

2010年代後半、大手サブリース業者が「30年一括借上げ・家賃保証」を謳ってオーナーに建築請負契約とセットでサブリース契約を勧誘し、契約後まもなく賃料減額を求める、又は契約を解除するという事例が社会問題化した。これを受けて2020年に賃貸住宅管理業法（サブリース新法）が施行され、勧誘時の規制（誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止）と契約前の重要事項説明義務が法定された。もっとも、同法は賃料自体の保証を義務付けるものではなく、借地借家法32条に基づく賃料減額請求権自体を制限するものでもない。したがって、オーナーが「家賃保証」という言葉から受ける印象と、法的に保証される内容との間には依然としてギャップが生じ得る点に注意が必要である。

サブリース契約の主要な特徴を整理すると、次のとおりである。

• 賃料は契約上「保証」と表現されていても、借地借家法32条の賃料減額請求権を排除する効力を持たない
• 空室リスクは乙（サブリース業者）が負うのが原則だが、免責期間や賃料改定を通じて実質的に甲（オーナー）にも影響が及ぶ
• 乙からの中途解約は比較的自由に行い得る一方、甲からの解約には正当事由を要する非対称な構造がある
• 長期契約であるほど、当初の説明内容と実際の運用が乖離するリスクが高まる

これらの特徴は、いずれも契約締結前の重要事項説明（第2条）で正確に伝えられるべき事項であり、本テンプレートの逐条解説は、この説明義務の実質を条文レベルで裏付けることを目的としている。

第4部: 監修者への確認依頼事項

1. 第2条の重要事項説明の記載内容が、賃貸住宅管理業法30条及び同法施行規則が求める説明事項（賃料改定の条件、契約の類型、解約条件、修繕分担等）を過不足なく反映しているか確認いただきたい。
2. 第9条の甲からの解約における正当事由の考慮要素（借地借家法28条）の記載が、サブリース契約特有の事情（乙が転貸人として入居者に対し負う責任等）を踏まえた説明として十分か確認いただきたい。
3. 第5条の賃料保証表示に関する確認条項について、賃貸住宅管理業法28条・29条が禁止する誇大広告・不当勧誘の内容を購入者（オーナー）によりわかりやすく伝えるための追加説明が必要か確認いただきたい。
4. 第8条の免責期間の標準的な設定（新規募集時・原状回復期間中それぞれ最大〇か月）について、実務相場を踏まえた具体的な日数の例示を追加すべきか確認いただきたい。
5. 第10条の契約終了時の転貸借契約の帰趨（甲への地位移転）について、判例・実務上の一般的な処理と整合しているか、また入居者保護の観点から追加すべき条項がないか確認いただきたい。
6. 賃貸住宅管理業者登録制度（賃貸住宅管理業法3条）における登録の要否（管理戸数200戸以上の場合は登録義務）について、乙が未登録の中小事業者である場合の取扱いを購入者向け解説に追記すべきか確認いただきたい。
7. 本テンプレートは新法対応の原賃貸借契約（マスターリース契約）を対象としているが、既存の旧サブリース契約（法施行前に締結された契約）の見直し・書面再交付にも転用できる旨の注記を加えるべきか確認いただきたい。
8. 第2部D・Eのチェックリストについて、賃貸住宅管理業法が定める重要事項説明の必須記載事項との整合性を確認いただきたい。

上記の確認事項を踏まえ、監修完了後に本テンプレートを正式版として公開する予定である。

特に第5条・第9条は、社会問題化したサブリース紛争の核心に関わる条項であるため、監修時には重点的にご確認いただきたい。

また、乙が中小規模の賃貸住宅管理業者である場合、重要事項説明の実施体制（業務管理者の配置状況等）についても、購入者向け解説で言及すべき事項がないか、あわせてご意見をいただきたい。

以上を踏まえた監修結果は、本テンプレートの正式版及び購入者向けFAQに反映する予定である。

よろしくご確認をお願いしたい。