⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

サブリース事業に関する重要事項説明書

第1部: 書式本文

本書面は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「本法」という。)第30条に基づき、【特定転貸事業者】〇〇(以下「事業者」という。)が【賃貸人】〇〇(以下「オーナー」という。)に対し、特定賃貸借契約(以下「本契約」という。)の締結前に説明する重要事項を記載したものである。オーナーは、本書面の内容を十分に理解したうえで本契約の締結の可否を判断するものとする。

第1項(特定転貸事業者及び勧誘者の商号等) 事業者の商号、登録番号、登録年月日及び勧誘者の氏名・連絡先を記載する。

第2項(対象物件の表示) 対象となる賃貸住宅の所在地、構造、住戸数その他物件を特定する情報を記載する。

第3項(契約期間及び更新に関する事項) 1. 本契約の契約期間は〇年間とし、期間満了の〇か月前までにいずれかの当事者から更新拒絶の申入れがない限り、同一条件で更新される。 2. オーナーからの更新拒絶及び解約の申入れには、借地借家法第28条に定める正当の事由を要する場合があることを説明する。

第4項(家賃、支払期日及び支払方法) 事業者がオーナーに支払う家賃の額、支払期日、支払方法及び家賃改定の可能性がある旨を記載する。

第5項(家賃の減額リスクに関する事項) 1. 本契約に定める家賃は、市場家賃の変動、入居率の低下その他の事情により、契約期間中であっても減額されることがある。 2. 事業者は、借地借家法第32条に基づく家賃減額請求権の行使を将来にわたり放棄しない旨を説明する。 3. 家賃が固定されている旨の表示や、家賃が減額されないことを保証する表示は、本法上の誇大広告等の禁止(本法第28条)に抵触するおそれがあるため、これを行わない。

第6項(維持保全の実施方法及び費用負担) 1. 維持保全の内容、実施頻度及び費用負担の区分(事業者負担・オーナー負担)を記載する。 2. 大規模修繕を含む修繕の要否判断、実施時期及び費用の見込額について説明する。

第7項(転借人の情報のオーナーへの提供) 1. 事業者は、転借人の属性、賃料滞納状況その他転貸借契約の内容についてオーナーに提供する頻度及び方法を説明する。 2. 転借人と事業者との間の転貸借契約が、原契約(本契約)とは別個の契約であり、原契約終了時の転借人の地位に影響が生じ得ることを説明する。

第8項(契約の解除及び更新拒絶の要件) 事業者からの契約解除又は更新拒絶についても、借地借家法上、正当の事由が求められる場合があることを説明する。

第9項(オーナーが負う義務及び禁止事項) オーナーが本契約期間中に負う修繕協力義務、事業者による入居者募集への協力義務その他契約上の義務を記載する。

第10項(苦情・相談窓口) 本契約に関するオーナーからの相談・苦情を受け付ける事業者側の窓口の名称及び連絡先を記載する。

第11項(説明の実施記録) 説明を行った年月日、説明者の氏名及びオーナーの署名・記名押印欄を設ける。

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: サブリース業者向け

A-1 第5項第2号の追記例 「事業者は、家賃減額請求権の放棄を約する特約は借地借家法第32条に違反し無効となる場合があるため、本契約書に当該特約を設けない。」 一言解説: 事業者が自ら家賃減額請求権を放棄する特約を提案すると強行法規違反で無効となるおそれがあるため、説明書の段階で当該リスクを明示し、契約書側の設計と整合させておく必要がある。

A-2 第6項第2号の修正例 「大規模修繕の実施時期はオーナーとの協議により決定し、事業者が一方的に実施時期を確定することはない。」 一言解説: 修繕の実施時期・費用負担を事業者が単独で決められる説明にすると本法上の誤解を招く表示に該当しかねないため、協議事項である旨を明記して説明義務違反を避ける。

B節: オーナー(賃貸人)向け

B-1 第5項の確認ポイント追記例 「オーナーは、説明を受けた家賃減額のシミュレーション(市場家賃が10%下落した場合の想定家賃額等)の提示を事業者に求めることができる。」 一言解説: オーナー側では抽象的な「減額の可能性がある」旨の説明だけでなく、具体的な下落シナリオの提示を求めることで、実質的なリスク評価を行いやすくする。

B-2 第9項の確認ポイント追記例 「オーナーは、自らが負う修繕協力義務の範囲及び不履行時の契約上の効果(解除事由となるか等)について事前に確認する。」 一言解説: オーナー自身の義務違反が事業者からの解除事由・更新拒絶事由になり得ることを見落とすと、後日の契約終了トラブルにつながるため、義務の範囲を具体的に把握しておく必要がある。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、特定転貸事業者(サブリース業者)がオーナーとの間で特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結する前に、法定の重要事項説明を行う場面で使用する。すでに契約が締結され運用が開始された後の定期報告や、契約書そのものの起案には適さず、あくまで契約締結前の説明義務を履行するための書面である点に注意を要する。

根拠法令は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条であり、特定転貸事業者は特定賃貸借契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人となろうとする者に対し、家賃の減額リスクその他国土交通省令で定める事項について、書面を交付して説明しなければならないと定めている。関連して、本法第28条は誇大広告等の禁止を定め、家賃が保証される、あるいは減額されることがないと誤解させる表示を禁じている。また、家賃減額の法的根拠自体は借地借家法第32条の借賃増減請求権に基づくものであり、この権利を契約上一方的に排除する特約は、賃借人(事業者)に不利な特約として無効とされる可能性がある点も併せて理解しておく必要がある。

実務でよくある失敗の一つ目は、家賃保証をうたう営業資料と重要事項説明書の記載内容が整合しておらず、オーナーから誤解を招く説明を受けたとして紛争化するケースである。第5項のように、家賃減額リスクと誇大広告禁止の関係を明記し、営業段階の説明資料との整合性を事前に確認することが対策となる。二つ目は、修繕費用の負担区分や実施時期の決定方法が曖昧なまま説明が行われ、後にオーナーが想定外の費用負担を求められて不満を持つケースであり、第6項のように費用負担区分と決定プロセスを具体的に記載することが有効である。三つ目は、説明を行った事実の記録が不十分で、後日説明義務の履行有無が争点となることであり、第11項のように説明日時・説明者・受領者の記名押印を確実に残す運用が求められる。個別の物件条件や事業者の業態によって説明すべき内容の詳細は異なるため、実際の運用にあたっては専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 事業者の登録番号・登録年月日を賃貸住宅管理業者登録簿等で確認したか
• [ ] 対象物件の表示が登記事項と一致しているか確認したか
• [ ] 家賃減額リスクの説明が営業資料の表示と矛盾していないか確認したか
• [ ] 借地借家法第32条の借賃増減請求権を放棄させる特約を含んでいないか確認したか
• [ ] 維持保全の費用負担区分(事業者負担・オーナー負担)を具体的に記載したか
• [ ] 契約期間・更新拒絶の手続と正当事由の要否を記載したか
• [ ] 転借人情報の提供頻度・方法を記載したか
• [ ] 苦情・相談窓口の連絡先を記載したか
• [ ] 本法第28条の誇大広告等の禁止に抵触する表現がないか確認したか
• [ ] 説明実施日・説明者・オーナーの署名欄を設けたか