⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

建物買取請求書

第1部: 書式本文

建物買取請求書

【地主住所】 【地主氏名・名称】 御中

【作成日:西暦年月日】

【借地人住所】 【借地人氏名・名称】 印

件名: 建物買取請求について

借地人は、地主に対し、下記のとおり建物買取請求権(借地借家法第13条第1項)を行使し、建物の買取りを求める。

1. 借地人と地主は、【土地所在地・地番】(以下「本土地」という。)について、【契約締結日】付土地賃貸借契約(以下「本借地契約」という。)を締結した。
2. 本借地契約の存続期間は【存続期間】であり、【契約期間満了日】をもって期間満了を迎える。
3. 借地人は、地主に対し、【更新請求日】付書面により本借地契約の更新を請求したが、地主は【拒絶理由】を理由として更新を拒絶し、正当事由の有無を措くとしても本借地契約は更新されない扱いとなっている。
4. 借地借家法第13条第1項は、借地権の存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求できる旨を定めている。
5. 借地人は、本土地上に下記の建物を所有している。
6. 建物の表示: 【所在・家屋番号・構造・床面積】
7. 建築年月: 【建築年月】
8. 借地人は、上記建物の時価を、固定資産評価額及び再調達価格から経年減価を考慮した金額として、金【買取請求額】円と算定する。
9. 建物買取請求権は形成権であり、本書面が地主に到達した時点で、建物についての売買契約が成立するものと解される。
10. 地主は、本書面到達後【回答期限、例:14日】以内に、上記買取請求額についての諾否及び地主が算定する時価を回答されたい。
11. 借地人は、代金の支払いを受けるまでの間、民法第295条に基づき、本土地及び建物の明渡しを留置する権利を有するものと考える。
12. 借地人は、下記口座への代金の支払いを求める。
    • 振込先: 【金融機関名・支店名・口座種別・口座番号・口座名義】
13. 買取代金の支払いと所有権移転登記手続の具体的な段取りについては、別途協議のうえ確定させたい。
14. 借地人は、上記建物のほか、附属する物置、塀等の工作物についても、権原に基づき土地に附属させたものであるかぎり、買取請求の対象に含める。
15. 本書面到達後、地主が上記期限までに諾否を明らかにしない場合、借地人は、地代供託の要否を含め、次の法的手続を検討する。

以上

本請求に対する回答送付先 【送付先住所】 【担当者名】 【電話番号・メールアドレス】

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 借地人側

修正文例:

借地人は、本借地契約の更新拒絶に対し、借地借家法第6条の正当事由の有無を争う余地があることを留保しつつ、更新が認められない場合に備え、予備的に本書面をもって建物買取請求権を行使する。

一言解説: 更新拒絶の効力を争う主張と建物買取請求権の行使は矛盾しないため、正当事由を争いながら予備的請求として買取請求を行う構成が実務上多く用いられる。ただし、更新が認められた場合には買取請求権自体が発生しないため、両者の主張が両立する形で条件付けの表現を工夫する必要がある。

B. 地主側

修正文例:

地主は、借地人からの建物買取請求について、借地借家法第13条第1項の要件を満たすことを確認したうえで、時価の算定については地主指定の不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて協議したい。同条第3項に基づく裁判所への代金支払時期の許与についても検討する。

一言解説: 地主側は、時価算定が最大の争点となるため、鑑定評価の実施と借地借家法第13条第3項の支払時期猶予の制度を組み合わせて対応する例が多い。買取り自体を拒む余地は乏しいことが多いため、争点を時価と支払時期に絞り込んで回答する方が、以後のやり取りを合理的に進めやすい。

第3部: 建物買取請求書に関する解説

使う場面・使わない場面

本書式は、借地契約が期間満了により終了し、かつ更新が認められない場合に、借地上に残存する建物を地主に時価で買い取らせる場面で使用する。借地人の債務不履行(地代不払い等)を理由に借地契約が解除された場合には、判例上、建物買取請求権は原則として認められないとされているため、そのようなケースでは本書式は適用できない。また、更新拒絶の当否自体が未確定な段階では、更新請求や異議申立ての書式を先行させることも検討すべきである。なお、旧借地法が適用される契約か、借地借家法が適用される契約かによって存続期間・更新の要件が異なるため、契約締結時期を確認したうえで適用条文を特定する必要がある。

根拠法令

中心となる根拠は借地借家法第13条第1項であり、借地権の存続期間満了かつ更新がない場合に、借地権者が建物その他土地上の附属物を時価で買い取るよう請求できる権利(建物買取請求権)を定めている。同条第2項は第三者が権原により築造した建物についても準用し、同条第3項は、裁判所が代金の全部又は一部の支払いにつき相当の期限を許与できる旨を定めている。また、代金支払いまでの明渡し留保に関しては民法第295条の留置権が関係し、更新拒絶の正当事由については借地借家法第6条が判断要素を定めている。

実務でよくある失敗と条項上の対策

第一に、地代不払い等の債務不履行による契約解除の事案で建物買取請求権を主張してしまう失敗があるため、契約終了原因が期間満了・更新拒絶によるものかを第3項で明確にする。第二に、時価の算定を借地人の主観のみで行い、地主とのやり取りが決裂する例があるため、第6項のように固定資産評価額や再調達価格など客観的な資料に基づく算定根拠を示す。第三に、代金支払いと明渡しの先後関係を整理せず紛争が長期化する例があるため、第9項のように留置権の考え方を明示し、支払いと引換えであることを示す。第四に、建物本体のみを買取対象とし、附属する工作物を対象から漏らしてしまう例があるため、第12項のように附属物の範囲を具体的に列挙しておくことが望ましい。

建物買取請求権の成否や時価評価は借地契約の経緯や建物の現況によって大きく変わるため、判断に迷う点は専門家に相談しながら請求内容を詰めることが望ましい。特に、旧法・新法いずれの借地権であるかにより存続期間や正当事由の判断枠組みが異なるため、契約書及び登記事項証明書を確認しながら丁寧に事実関係を整理する必要がある。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 借地契約の存続期間満了日及び更新拒絶の経緯を時系列で整理したか
• [ ] 契約終了原因が地代不払い等の債務不履行によるものでないことを確認したか
• [ ] 建物の登記事項証明書・固定資産評価証明書を取得したか
• [ ] 建物の時価算定根拠(鑑定評価・再調達価格等)を準備したか
• [ ] 更新拒絶の正当事由を争う余地の有無を検討したか
• [ ] 留置権行使の可否及び明渡しとの関係を整理したか
• [ ] 回答期限・振込先を具体的に記載したか
• [ ] 借地借家法第13条第3項の代金支払時期許与の可能性を検討したか
• [ ] 所有権移転登記の段取りについて事前に検討したか
• [ ] 弁護士等の専門家に建物買取請求権の成否について確認したか