⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

定期建物賃貸借契約の事前説明書

第1部: 書式本文

定期建物賃貸借契約に関する事前説明書

【賃借予定者住所】 【賃借予定者氏名・名称】 様

本書面は、借地借家法第38条第3項に基づき、下記の建物賃貸借契約が「更新のない契約」であることを、契約締結に先立って書面を交付して説明するものである。

第1条(説明の対象となる契約) 本書面は、下記物件について、貸主【賃貸人氏名・名称】と借主【賃借予定者氏名・名称】との間で締結を予定する定期建物賃貸借契約(以下「本契約」という。)に関する事前説明である。 - 物件所在地: 【物件所在地】 - 物件名称・号室: 【建物名称・号室】 - 契約予定期間: 【始期】から【終期】まで(【 】年間)

第2条(更新がないことの説明) 1. 本契約は、借地借家法第38条第1項の規定による定期建物賃貸借契約であり、契約書に定めた期間の満了により、更新されることなく終了する。 2. 賃借予定者は、期間満了後も本契約に基づき本物件を継続して使用することができない。継続使用を希望する場合は、貸主との間で改めて合意による再契約を締結する必要がある。 3. 再契約が締結される保証はなく、再契約の可否・条件は、期間満了時における貸主と賃借予定者の協議による。

第3条(通常の建物賃貸借との相違) 1. 借地借家法第26条から第28条までに定める法定更新、正当事由による更新拒絶の制限は、本契約には適用されない。 2. 本契約は、契約書とは別個独立の書面(本書面)による事前説明を要件とし、この説明を怠った場合、借地借家法第38条第3項但書により、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

第4条(中途解約に関する説明) 1. 床面積【 】平方メートル未満の居住用建物である場合、賃借予定者は、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、借地借家法第38条第7項に基づき解約の申入れをすることができる。 2. 前項の解約申入れがあった場合、本契約は、解約の申入れの日から1か月を経過することにより終了する。

第5条(契約期間の説明) 本契約の期間は、契約書に定めるとおりとし、借地借家法第29条第1項の適用がないため、1年未満の期間を定めることも可能である。

第6条(説明方法の確認) 1. 貸主又はその代理人は、本書面を交付し、口頭でも本契約が更新のない契約である旨を説明した。 2. 賃借予定者は、本書面の交付を受け、上記説明の内容を理解したことを確認する。

第7条(説明実施日及び署名) 本書面による説明は、【説明実施日】に行った。

【説明実施日】

貸主(説明者): 【貸主氏名・名称】 印 賃借予定者(説明を受けた者): 【賃借予定者氏名】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 貸主向け(管理会社を介さず自ら説明する場合)

A-1 第6条の修正例 「貸主【賃貸人氏名】は、【説明実施日】、賃借予定者に対し本書面を交付するとともに、本契約が借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約であり、期間満了により更新されることなく終了する旨を対面で口頭説明した。」 一言解説: 自ら説明する貸主は、交付と口頭説明の両方を行った事実を条文上明記し、後日の紛争時に説明義務履行の証拠とする。

B節: 管理会社向け(貸主の代理・媒介として説明する場合)

B-1 第6条の修正例 「本書面の交付及び説明は、貸主から説明業務の委託を受けた【管理会社名】の担当者【担当者氏名】が、宅地建物取引業法上の重要事項説明とは別に、借地借家法第38条第3項の事前説明として独立に実施した。」 一言解説: 宅建業法上の重要事項説明と借地借家法上の事前説明は法的性質が異なる別個の義務であるため、管理会社が代行する場合は両者を混同せず、それぞれの実施を記録に残す必要がある。

C節: 借主向け(説明内容を書面で確認したい場合)

C-1 第7条の修正例 「賃借予定者は、本書面の交付を受け、更新がないこと、再契約の保証がないこと及び中途解約の要件について説明を受けたことを確認し、疑問点について【質問事項欄】のとおり質問し、回答を受けた。」 一言解説: 借主側からは、説明を受けたことの確認だけでなく、質疑応答があった場合はその内容も記録しておくと、後日「説明が不十分だった」との争いを避けやすい。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、貸主又は管理会社が定期建物賃貸借契約を締結しようとする際に、契約書とは別の書面を交付して事前説明を行う場面で使用する。逆に、普通建物賃貸借契約を締結する場合や、事前説明を口頭のみで済ませようとする場合には使用してはならない。借地借家法第38条第3項は「あらかじめ、建物の賃借人になろうとする者に対し、当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」と定めており、判例上も契約書と一体化した書面では足りず、独立した書面性が求められると解されている。

根拠法令は借地借家法第38条である。同条第1項は書面(令和4年改正で電磁的方法も可)による契約の要式性を、第3項は事前説明義務を、第3項但書は説明義務違反の効果(更新がない旨の定めの無効)を、第6項は期間満了通知義務を、第7項は居住用建物における中途解約権をそれぞれ定める。事前説明義務違反があった場合、契約全体が無効になるのではなく、「更新がない」という特約部分のみが無効となり、結果として普通建物賃貸借契約として扱われる点が実務上重要である。

実務でよくある失敗の一つ目は、重要事項説明書や契約書の中に「本契約は更新がない」旨を記載するだけで済ませ、独立した書面を交付しないことである。本書式第1条のように、契約書とは別個の書面であることを明示し、独立の書面として作成・交付する必要がある。

二つ目の失敗は、説明を行った事実や日時を記録に残さないことである。第7条のように説明実施日を明記し、賃借予定者の署名押印を取得しておくことで、後日「説明を受けていない」との主張を受けた場合の反証材料となる。

三つ目の失敗は、居住用の小規模住戸において中途解約権(第38条第7項)の説明を省略することである。同項は床面積200平方メートル未満の居住用建物に適用される強行規定に近い性質を持つため、対象物件の床面積を確認した上で説明内容に含める必要がある。

事前説明の方法(対面・電話・書面のみ)や、電磁的方法による提供の可否については、令和4年の借地借家法改正内容を踏まえ、個別事案は専門家に確認することが望ましい。また、賃借予定者が法人であり担当者が説明を受ける場合には、担当者に契約締結権限があるかを別途確認し、法人としての意思決定過程(稟議・取締役会決議等)が必要な規模の契約であれば、説明日と契約締結日の間に十分な検討期間を設ける運用も併せて検討するとよい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 本契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約に該当することを確認したか
• [ ] 事前説明書を契約書とは別個独立の書面として作成したか
• [ ] 説明を口頭でも行い、その事実を書面に記録したか
• [ ] 説明実施日と契約締結日の先後関係(説明が先であること)を確認したか
• [ ] 対象物件の床面積を確認し、中途解約権(第38条第7項)の説明要否を判断したか
• [ ] 再契約が保証されない旨を明記したか
• [ ] 管理会社が説明を代行する場合、委託関係と権限を明確にしたか
• [ ] 賃借予定者の署名押印(または電磁的方法による同意記録)を取得する運用としたか
• [ ] 宅地建物取引業法上の重要事項説明と本説明を混同していないか
• [ ] 説明義務違反時の効果(更新なし特約の無効化)を社内で共有しているか