⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

店舗賃貸借契約書

第1部: 書式本文

店舗賃貸借契約書

貸主【貸主氏名・名称】(以下「甲」という。)と、借主【借主氏名・名称】(以下「乙」という。)は、次のとおり店舗賃貸借契約(以下「本契約」という。)を締結する。

第1条(目的物件) 甲は乙に対し、下記店舗(以下「本物件」という。)を、乙が営む【業種】の店舗営業の用に供する目的で賃貸し、乙はこれを賃借する。 - 所在地・building名: 【所在地・ビル名】 - 階層・区画: 【階層・区画番号】 - 専有面積: 【 】平方メートル

第2条(契約期間) 本契約の期間は、【始期】から【終期】までの【 】年間とする。期間満了の【 】か月前までに甲乙いずれからも書面による更新拒絶の申入れがないときは、本契約は同一条件でさらに【 】年間更新されるものとする。

第3条(賃料及び共益費) 1. 乙は甲に対し、賃料として月額金【 】円、共益費として月額金【 】円を、毎月末日までに翌月分を甲の指定口座に振り込んで支払う。 2. 賃料は、契約締結後【 】年ごとに、公租公課、近隣相場、消費者物価指数の変動を考慮して見直すことができる。

第4条(敷金・保証金) 乙は甲に対し、本契約に基づく一切の債務を担保するため、敷金(保証金)として金【 】円を、本契約締結時に甲に預託する。

第5条(内装・造作・看板) 1. 乙は、営業に必要な内装工事、造作の設置及び看板の掲示を行うことができる。ただし、事前に甲の書面による承諾を得るとともに、消防法その他関係法令上必要な手続を自己の責任と負担で行う。 2. 前項の内装・造作の所有権は乙に帰属する。ただし、本契約終了時の取扱いは第9条による。

第6条(営業時間・営業内容) 乙は、【営業時間】の範囲内で営業を行うものとし、業種又は取扱商品を変更しようとするときは、事前に甲の書面による承諾を得る。

第7条(中途解約) 甲又は乙は、相手方に対し【 】か月前に書面で予告することにより、本契約を中途解約することができる。乙が本項に基づき解約する場合、乙は甲に対し違約金として賃料【 】か月分相当額を支払う。

第8条(修繕義務の分担) 1. 建物の躯体、共用部分及び主要設備の修繕は甲が行う。 2. 乙が設置した内装・造作及び乙の使用に起因する損傷の修繕は乙が行う。

第9条(原状回復・造作の取扱い) 1. 乙は、本契約終了時、自己の費用負担で内装・造作及び看板を撤去し、本物件を原状に回復して甲に明け渡す。 2. 乙は、借地借家法第33条に定める造作買取請求権を行使しないものとする。

第10条(解除) 甲は、乙が賃料の支払を【 】か月分以上怠ったとき、又は本契約の重大な条項に違反し催告後相当期間内に是正しないときは、本契約を解除することができる。

第11条(協議事項) 本契約に定めのない事項は、甲乙誠実に協議して定める。

以上、本契約締結の証として本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各1通を保有する。

【締結日】

甲: 【住所】 【氏名・名称】 印 乙: 【住所】 【氏名・名称】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A節: 貸主(オーナー)向け(テナントの業種を厳格管理したい場合)

A-1 第6条の修正例 「乙は、甲が事前に承諾した業種(【承諾業種】)以外の業種で営業してはならず、テナントミックスの観点から甲が指定する営業時間・休業日を遵守する。違反があった場合、甲は是正勧告のうえ、是正されないときは本契約を解除することができる。」 一言解説: 複合商業施設のオーナーは、テナント構成(テナントミックス)を維持する必要があるため、業種変更の承諾権限と違反時の解除権を明確にしておくことが重要である。

B節: 借主(テナント)向け(中途解約の違約金を軽減したい場合)

B-1 第7条の修正例 「乙が契約締結後【 】年を経過した後に中途解約する場合、違約金は賃料【 】か月分相当額に軽減する。ただし、乙の帰責事由による解除の場合はこの限りでない。」 一言解説: テナント側は初期投資の回収期間を考慮し、一定期間経過後は違約金を逓減させる条項を交渉しておくことで、事業撤退時の負担を軽減できる。

C節: 管理会社向け(共益費の使途を明確にしたい場合)

C-1 第3条への追加例 「共益費は、共用部分の清掃、警備、エレベーター保守、共用照明の電気代その他管理会社が定める共用施設の維持管理費用に充当するものとし、管理会社は年1回、共益費の使途明細を乙に開示する。」 一言解説: 管理会社が介在する物件では、共益費の使途をテナントに開示する仕組みを設けることで、増額改定時の説明根拠を確保しやすくなる。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、商業ビルや路面店舗を営業目的で賃貸する場面で使用する。居住目的の賃貸借や、事業用定期借地権のように土地のみを賃貸する場合には適さず、それぞれ別の書式を用いるべきである。

根拠法令は、民法第601条の賃貸借を基礎としつつ、建物賃貸借であることから借地借家法の適用を受ける。借地借家法第26条以下の法定更新・正当事由による更新拒絶制限が適用されるため、第2条のように更新条項を設ける場合でも、更新拒絶には正当事由が必要となる点に留意する必要がある。造作買取請求権については借地借家法第33条に規定があるが、同条は任意規定であり、第9条のように特約で排除することが実務上一般的である。内装・看板の設置については、消防法上の防火対象物使用開始届出や、屋外広告物条例上の許可手続が別途必要になる場合がある。

実務でよくある失敗の一つ目は、賃料改定条項を設けているにもかかわらず、実際の改定手続(協議の方法、合意に至らない場合の扱い)を定めておらず、賃料が固定化又は紛争化することである。借地借家法第32条の賃料増減額請求権は法定更新後の建物賃貸借にも適用されるため、契約書上の改定条項と法定の増減額請求権との関係を整理しておく必要がある。

二つ目の失敗は、造作買取請求権の排除特約(第9条)を設けずに契約を締結し、退去時にテナントから内装設備の買取りを求められることである。特約で排除する場合は、契約書に明記した上で、テナント側にも契約締結時に十分説明しておくことが望ましい。

三つ目の失敗は、テナントが無断で業種や取扱商品を変更し、商業施設全体のテナント構成に悪影響を及ぼすことである。第6条のように業種変更には事前承諾を要する旨を明記し、違反時の是正・解除の手続を定めておく必要がある。

賃料改定の具体的な手続や、造作買取請求権排除特約の有効性(信義則違反とならないかを含む)については、個別事案は専門家に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 営業業種・取扱商品を特定し、変更時の承諾手続を定めたか
• [ ] 賃料・共益費の額と改定条件(改定周期・算定方法)を明記したか
• [ ] 敷金・保証金の額と返還条件を明記したか
• [ ] 内装・造作・看板設置の承諾手続と法令上必要な届出を確認したか
• [ ] 造作買取請求権(借地借家法第33条)の排除特約を明記したか
• [ ] 修繕義務の分担(躯体・共用部分は甲、内装・造作は乙)を明確にしたか
• [ ] 中途解約の予告期間と違約金の水準を定めたか
• [ ] 賃料滞納・重大違反時の解除条件を定めたか
• [ ] 更新拒絶に正当事由が必要となる点を理解し更新条項を設計したか
• [ ] 共益費の使途と開示方法を定めたか