⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

転貸(サブリース)承諾書

第1部: 書式本文

【賃貸人名】(以下「甲」という)は、【賃借人名】(以下「乙」という)に対し、次のとおり、対象物件の第三者への転貸を承諾する。

第1条(目的) 本書は、乙が甲との間で締結した【原賃貸借契約名・締結日】(以下「原契約」という)に基づき賃借する対象物件について、乙が第三者に転貸することを甲が承諾する条件を定めることを目的とする。

第2条(対象物件) 対象物件は【所在地・物件名・号室】とする。

第3条(転借人) 転借人は【転借人名】(以下「丙」という)とする。乙が転借人を変更する場合、改めて甲の承諾を得るものとする。

第4条(転貸の用途) 丙が対象物件を使用する用途は【用途】に限るものとし、原契約に定める用法の範囲を超えない。

第5条(転貸借期間) 転貸借期間は【開始日】から【終了日】までとし、原契約の期間を超えないものとする。

第6条(転貸条件) 転貸に係る賃料、敷金その他の条件は乙丙間で別途定めるものとするが、乙は本書とあわせて転貸借契約書の写しを甲に提出する。

第7条(原契約終了時の取扱い) 原契約が期間満了、解除その他の事由により終了したときは、転貸借契約も原則としてその終了に伴い終了するものとし、乙は丙に対しあらかじめその旨を説明する。

第8条(乙の責任) 乙は、丙の使用方法に起因して対象物件に生じた損害及び甲に対する原契約上の義務違反について、丙と連帯して責任を負う。

第9条(承諾の撤回) 甲は、丙の使用状況が原契約若しくは本書の条件に違反し、又は近隣に著しい迷惑を及ぼしていると認めるときは、乙に対し是正を求め、是正されない場合は本承諾を撤回することができる。

第10条(承諾料) 本承諾に対する承諾料は【金額・有無】とする。

以上、上記の内容を確認し、承諾する。

【承諾日】 甲: 【氏名・名称】 印 乙: 【氏名・名称】 印

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 不動産オーナーの立場から

不動産オーナーとしては、転借人の属性(法人か個人か、事業内容等)を事前に確認できるよう、審査資料の提出を条件とする規定を追加することが望ましい。

修正例:「乙は、本書による承諾を求めるにあたり、丙の身分証明書又は登記事項証明書、事業内容の説明資料を甲に提出し、甲の審査を受けるものとする。」

一言解説:転貸を承諾する以上、実際に使用する丙の属性を把握しておかなければ、用法違反や近隣トラブルが生じた際の対応が後手に回るため、事前審査の仕組みを設けることが望ましい。

B. 賃借人・テナントの立場から

賃借人としては、サブリース事業として複数の転借人と契約する場合、転借人の入れ替わりのたびに甲の個別承諾を要すると機動的な運営が難しくなるため、一定の条件下での包括承諾を求めることが考えられる。

修正例:「甲は、乙が【用途・条件】の範囲内で行う転貸について、転借人の変更の都度個別の承諾を要さず、乙からの事後報告をもって足りるものとする。」

一言解説:個別承諾を都度取得する運用は転貸事業の機動性を損なうため、あらかじめ一定の条件を定めた包括承諾とし、事後報告で足りる形にすることが実務上有用な場合がある。

C. 不動産管理会社の立場から

不動産管理会社としては、原契約と転貸借契約の内容に齟齬が生じないよう、転貸借契約書の写しの提出と内容確認を管理業務の一環として位置づけることが望ましい。

修正例:「乙は、転貸借契約を締結し、又は変更したときは、遅滞なくその契約書の写しを甲が指定する管理会社に提出し、原契約の条件との整合性について確認を受ける。」

一言解説:転貸借契約の条件が原契約の範囲を逸脱していないかを管理会社が継続的にチェックする体制を整えることで、原契約終了時の混乱を防ぐことができる。

不動産管理会社としてはさらに、丙による使用状況を定期的に現地確認し、原契約及び本承諾の条件との適合性を点検する仕組みを設けることが望ましい。

修正例:「管理会社は、【頻度】ごとに対象物件の使用状況を確認し、用法違反その他の問題が認められた場合、乙に対し是正を求める。」

一言解説:承諾時点での確認だけでなく、使用開始後も定期的な現地確認を行うことで、用法違反の早期発見につなげることができる。

第3部: 書き方と法的ポイント解説

本書式は、賃借人が賃借物件の全部又は一部を第三者に転貸する際に、賃貸人から事前の承諾を得る場面で使用する。賃貸借契約書に転貸を一切禁止する条項がある場合は、まず当該条項の変更について賃貸人と協議する必要があり、本書式のみで無承諾転貸を正当化することはできない。

根拠法令としては、民法第612条第1項が、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないと定め、同条第2項は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物を使用又は収益させたときは、賃貸人は契約の解除をすることができると定めている。もっとも、判例上、賃借人の背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、無断転貸があっても賃貸人は解除できないとされており、承諾の要否や解除の可否は個別の事情により判断される。事業用物件のサブリースについては、借地借家法上の建物賃貸借の規律もあわせて確認する必要がある。

実務でよくある失敗として、第一に、原契約の用法(住居専用等)を確認しないまま転貸を承諾し、丙が事業用途で使用を開始した結果、原契約違反として賃貸人自身が近隣や行政から指摘を受けるケースがある。転貸の用途が原契約の用法の範囲内であることを承諾前に確認することが対策となる。第二に、原契約が期間満了で終了したにもかかわらず、転貸借契約の終了時期を合わせていなかったため、丙が原契約終了後も物件を占有し続け、明渡しを巡る紛争に発展するケースがあり、転貸借期間を原契約の期間内に収める規定が必要である。第三に、承諾を一度与えた後、転借人が変更されたことを把握しないまま放置し、素性の分からない者が物件を使用する状態になるケースがあり、転借人変更時の再承諾又は届出義務を明記することが望ましい。

第四に、承諾時に確認した用途のとおりに丙が使用しているかを承諾後は一切確認せず、数年後に無断で用途変更が行われていたことが判明するケースがあり、定期的な現地確認の仕組みを設けることが対策となる。

無断転貸に対する解除の可否や承諾料の相当性は個別の事情により判断が分かれるため、実際の運用にあたっては弁護士等の専門家に個別に確認することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 対象物件及び原契約を具体的に特定したか
• [ ] 転借人を特定し、変更時の手続を定めたか
• [ ] 転貸の用途が原契約の用法の範囲内であることを確認したか
• [ ] 転貸借期間が原契約の期間を超えないことを確認したか
• [ ] 転貸借契約書の写しの提出を求めたか
• [ ] 原契約終了時の転貸借契約の取扱いを明記したか
• [ ] 丙の使用に起因する損害について乙の責任を明記したか
• [ ] 承諾撤回の要件(用法違反・近隣迷惑等)を定めたか
• [ ] 承諾料の有無及び金額を明記したか
• [ ] 転借人の属性を確認するための審査資料提出を求めたか
• [ ] 定期的な現地確認・使用状況点検の仕組みを設けたか
• [ ] 用法違反が判明した場合の是正手続を定めたか