⚠ 本書式は弁護士監修前の草稿である。監修完了まで販売・配布・公開を禁止する。 本書式は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別・具体的な法律相談に代わるものではない。

造作買取請求書

第1部: 書式本文

造作買取請求書

【賃貸人住所】 【賃貸人氏名・名称】 御中

【作成日:西暦年月日】

【賃借人住所】 【賃借人氏名・名称】 印

件名: 造作買取請求について

賃借人は、賃貸人に対し、下記のとおり造作買取請求権(借地借家法第33条第1項)を行使し、造作の買取りを求める。

1. 賃借人と賃貸人は、【物件所在地】(建物)について【契約締結日】付建物賃貸借契約(以下「本契約」という。)を締結し、本契約は【契約終了事由、例:期間満了・合意解除】により【契約終了日】をもって終了する。
2. 賃借人は、本契約の存続中、賃貸人の承諾を得て、下記の造作を本物件に付加した。
3. 造作1: 【業務用エアコン・型番等】、設置日【設置日】、設置費用【金額】円
4. 造作2: 【建具・パーテーション等】、設置日【設置日】、設置費用【金額】円
5. 上記各造作についての賃貸人の承諾は、【承諾書面の日付・口頭承諾の経緯等】により得られたものである。
6. 借地借家法第33条第1項は、建物の賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合において、賃貸借が期間満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求できる旨を定めている。
7. 上記造作は、いずれも本物件から分離することが可能であり、かつ本物件の使用価値を高める設備であって、同条にいう「造作」に該当するものと考える。
8. 賃借人は、上記造作の時価を、経過年数による減価を考慮したうえで、合計金【買取請求額】円と算定する。算定根拠は下記のとおりである。
9. 【算定根拠、例:設置費用から耐用年数に基づく減価償却額を控除した金額】
10. 賃貸人は、本書面到達後【回答期限、例:14日】以内に、上記買取請求額についての諾否を回答されたい。
11. 賃貸人が買取請求額に異議がある場合は、その理由及び賃貸人の算定する時価を明らかにした書面を提示されたい。
12. 造作買取請求権は形成権であり、本書面が賃貸人に到達した時点で、造作についての売買契約が成立するものと解される。よって賃借人は、下記口座への代金の支払いを求める。
13. 振込先: 【金融機関名・支店名・口座種別・口座番号・口座名義】
14. 賃借人は、代金の支払いと引換えに、造作の引渡し(設置状態のままの現状引渡し)に応じる用意がある。
15. 賃貸人が本請求の対象となる造作の一部について同意の事実を争う場合、賃借人は、承諾を裏付ける資料(承諾書面、稟議書、工事業者への発注記録等)を追加で提示する。
16. 賃借人は、代金の支払いが完了するまでの間、本物件の明渡しを留保する権利を留保する。

以上

本請求への回答送付先 【送付先住所】 【担当者名】 【電話番号・メールアドレス】

第2部: 立場別・場面別の書き換えパターン

A. 賃借人側

修正文例:

賃借人は、【承諾書面名・日付】により、賃貸人から本造作の設置について明示の承諾を得ており、当該書面の写しを本請求に添付する。造作は本物件に接着し分離が容易でないため、収去には過分の費用を要する。

一言解説: 造作買取請求権の行使には賃貸人の同意が要件となるため、承諾の存在を示す資料(承諾書、稟議メール、工事立会記録等)を必ず添付・引用する。口頭承諾しか得ていない場合は、承諾時のやり取りを裏付けるメールや工事業者の出入り記録等、間接的な資料を積み上げて立証する構成に修正する。

B. 賃貸人側

修正文例:

賃貸人は、賃借人からの買取請求に対し、当該設備の設置について事前の承諾を与えた事実がなく、借地借家法第33条第1項の要件を満たさないと考える。仮に承諾の事実が確認された場合でも、時価の算定については独自の見積りに基づき協議を求める。

一言解説: 賃貸人側は、まず承諾の有無という要件事実を確認し、承諾がない場合はその旨を明確に主張することで買取義務を否定できる余地がある。他方、承諾の事実が明確な場合に一律否定すると紛争が長期化しやすいため、時価算定について協議の窓口を残す形で回答するほうが現実的な解決につながりやすい。

第3部: 造作買取請求書に関する解説

使う場面・使わない場面

本書式は、建物賃貸借契約の終了に際し、賃借人が賃貸人の同意を得て設置した空調設備や建具等の造作について、時価での買取りを求める場合に使用する。賃貸人の同意なく設置した設備や、賃借人の債務不履行(賃料不払い等)を理由とする契約解除の場合には、借地借家法第33条第1項の適用が制限される裁判例があるため、そのような事案では本書式をそのまま用いず、適用可否を個別に検討する必要がある。また、什器・備品のように本物件に付合しておらず容易に持ち出せる動産については、造作買取請求ではなく通常の動産引揚げの問題として整理すべきであり、混同しないよう注意を要する。

根拠法令

本書式の直接の根拠は借地借家法第33条第1項であり、建物の賃借人が賃貸人の同意を得て付加した造作を、賃貸借終了時に時価で買い取らせることができる権利(造作買取請求権)を定めている。同条第2項は賃貸人から買い受けた造作についても同様の権利を認めている。なお、造作買取請求権は任意規定であり、借地借家法第37条の適用除外規定の対象ではないため、契約書に買取請求権を排除する特約(造作買取請求権放棄特約)がある場合には、その有効性が優先して問題となる。

実務でよくある失敗と条項上の対策

第一に、賃貸人の同意を得ずに設置した設備まで一律に買取請求の対象としてしまう失敗がある。第2項・第3項のように、同意の有無・根拠を個別の造作ごとに明示することでこれを防ぐ。第二に、造作買取請求権放棄特約の存在を見落とし、行使できない請求を送ってしまう例があるため、送付前に契約書の該当条項を必ず確認する必要がある。第三に、時価の算定根拠を示さずに希望額のみを記載すると、賃貸人とのやり取りが進みにくいため、第6項のように減価償却の考え方等、算定根拠を明示する。第四に、造作に該当しない物(什器・備品など本物件から容易に分離できる動産)まで請求対象に含めてしまう例があるため、第5項のように分離可能性と本物件の使用価値向上への寄与という2つの観点から、対象を造作に絞り込む必要がある。

造作買取請求権放棄特約の有効性や造作該当性の判断は事案ごとに異なるため、個別の物件・契約内容については専門家に確認したうえで請求内容を確定することが望ましい。

第4部: 使用前チェックリスト

• [ ] 賃貸借契約書に造作買取請求権を排除する特約がないかを確認したか
• [ ] 各造作について賃貸人の同意を示す資料(承諾書・メール等)を保有しているか
• [ ] 造作が本物件から分離困難であり、独立した動産として扱えないことを確認したか
• [ ] 契約終了事由(期間満了・解約申入れ等)が借地借家法第33条の要件に合致するか確認したか
• [ ] 造作ごとの設置日・設置費用・経過年数を整理したか
• [ ] 時価の算定根拠(減価償却の考え方等)を数字で示したか
• [ ] 回答期限・振込先を具体的に記載したか
• [ ] 賃借人の債務不履行による契約解除でないことを確認したか
• [ ] 送付方法(内容証明郵便の要否)を検討したか
• [ ] 弁護士等の専門家に請求内容の妥当性を確認してもらったか